Comprar vivienda en España siendo no residente: guía práctica
Comprar una vivienda en España siendo extranjero no residente es perfectamente posible y habitual — especialmente en zonas como Dénia y la Marina Alta, donde compradores de toda Europa y del mundo encuentran su segunda residencia o su hogar definitivo bajo el sol mediterráneo.
Pero el proceso tiene particularidades importantes que conviene conocer antes de empezar. Hay trámites previos que requieren tiempo, impuestos que se pagan al comprar y obligaciones fiscales anuales que siguen existiendo aunque solo vengas de vacaciones. Esta guía te lo explica todo de forma clara y práctica, paso a paso.
💡 Regla de oro: empieza los trámites documentales antes de encontrar la vivienda, no después. El NIE, la cuenta bancaria y el poder notarial pueden tardar semanas. Si esperas a tenerlo todo listo cuando ya tienes una oferta aceptada, puedes perder la señal o retrasar la firma.
PASO 1 — El NIE: tu número de identificación en España
El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es el primer trámite imprescindible. Sin él no puedes firmar la compraventa, pagar impuestos, abrir una cuenta bancaria ni contratar suministros. Es obligatorio para cualquier extranjero que realice operaciones económicas en España, independientemente de su nacionalidad y de si va a residir aquí o no.
El NIE es solo un número de identificación. Tenerlo no te convierte en residente fiscal en España ni te da derecho a vivir aquí. Son conceptos completamente distintos.
Dónde tramitar el NIE
Tienes dos opciones según dónde te encuentres cuando lo solicites:
• En España: en cualquier Comisaría de Policía Nacional u Oficina de Extranjería habilitada para ello. Necesitas pedir cita previa a través de la Sede Electrónica de la Administración Pública, seleccionando el trámite 'Policía — Asignación de NIE'. En provincias con mucha demanda como Alicante, la cita puede tardar semanas en estar disponible — solicítala cuanto antes.
• Desde tu país de residencia: a través del Consulado o Embajada de España. El proceso es similar pero los tiempos de tramitación pueden alargarse entre 3 y 6 semanas, ya que la documentación se remite a España para su tramitación.
Documentación necesaria para el NIE
• Formulario EX-15 cumplimentado y firmado (disponible en la web del Ministerio del Interior).
• Pasaporte original vigente y fotocopia de todas sus páginas.
• Justificación del motivo de la solicitud: un contrato de arras, una carta del notario, una oferta formal de compra o una declaración de intención de adquirir un inmueble.
• Justificante del pago de la tasa administrativa: modelo 790, código 012. El importe es de 9,84 € en 2026.
⚠️ Si no puedes desplazarte a España para tramitar el NIE personalmente, la solución más ágil es otorgar un poder notarial a un representante legal en España para que lo tramite por ti. Ese poder puede otorgarse en tu país de residencia ante notario local, aunque normalmente necesitará apostilla y traducción jurada. Coordínalo con tiempo suficiente.
💡 El NIE se obtiene el mismo día de la cita si la documentación está completa. El problema no es el trámite en sí, sino conseguir la cita previa, que puede tardar semanas en zonas con mucha demanda. Planifica con un mínimo de 4-6 semanas de antelación.
PASO 2 — Cuenta bancaria en España
Abrir una cuenta bancaria en España no siempre es legalmente imprescindible para comprar, pero en la práctica es muy recomendable. Facilita enormemente el pago de impuestos, suministros, comunidad de propietarios, IBI y, si tienes hipoteca, las cuotas del préstamo.
Además, todos los pagos relacionados con una compraventa deben poder justificarse documentalmente por la normativa de prevención del blanqueo de capitales. Una cuenta bancaria española hace esos justificantes mucho más sencillos de gestionar.
La mayoría de los bancos españoles permiten abrir cuentas a no residentes, aunque el proceso puede requerir documentación adicional: pasaporte, NIE, justificante de domicilio en tu país de residencia y, en algunos casos, documentación sobre el origen de los fondos. Los requisitos varían según la entidad.
💡 Muchos compradores extranjeros abren la cuenta bancaria durante un viaje a España, coincidiendo con visitas a propiedades. Es el momento más eficiente para hacerlo, ya que la presencia física agiliza el proceso en la mayoría de entidades.
PASO 3 — El poder notarial: comprar sin estar presente
Si no puedes desplazarte a España para firmar la escritura de compraventa o para realizar algún trámite previo, puedes otorgar un poder notarial a una persona de confianza — un abogado, un familiar o cualquier representante legal — para que actúe en tu nombre.
El poder puede ser específico para la operación concreta (compraventa de una vivienda determinada) o más amplio (para gestionar todos los trámites relacionados con la propiedad). Cuanto más específico, más control tienes sobre qué puede hacer el apoderado en tu nombre.
⚠️ Si el poder se otorga fuera de España, necesitará apostilla del Convenio de La Haya para ser válido en España, y normalmente también una traducción jurada al español. El proceso puede tardar varios días o semanas según el país. No lo dejes para el último momento.
Una vez otorgado el poder en el extranjero con apostilla, tu representante puede presentarse ante el notario español, firmar la escritura en tu nombre y gestionar todos los trámites posteriores: liquidación de impuestos, inscripción en el Registro de la Propiedad, alta de suministros y lo que sea necesario.
PASO 4 — Impuestos al comprar: lo que pagas el día de la firma
Los impuestos que se pagan al comprar una vivienda en España son los mismos para residentes y no residentes. Lo que cambia son las obligaciones fiscales posteriores. Para entender cuánto pagarás al comprar, revisa la guía para compradores que hemos preparado con el detalle completo. Aquí resumimos los puntos clave:
Vivienda de segunda mano: ITP
En la Comunitat Valenciana, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es del 9 % con carácter general desde el 1 de junio de 2026. Para inmuebles con valor superior a 1.000.000 € el tipo es del 11 %. Existen tipos reducidos para determinados colectivos — jóvenes menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad — aunque en la práctica estos tipos reducidos raramente aplican a compradores no residentes, ya que suelen exigir que la vivienda sea primera residencia habitual en España.
Vivienda de obra nueva: IVA + AJD
Si compras directamente al promotor, pagas IVA al 10 % en lugar de ITP, más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al 1,4 % en la Comunitat Valenciana.
Otros gastos de compra
• Notaría: escritura pública de compraventa.
• Registro de la Propiedad: inscripción a tu nombre.
• Gestoría: si contratas a alguien para tramitar los impuestos y el registro.
• Tasación: obligatoria si solicitas hipoteca.
💡 Como regla general, reserva entre un 10 % y un 15 % adicional sobre el precio de compra para cubrir todos los impuestos y gastos. Para vivienda de segunda mano el ITP (9 %) es el gasto más importante. Para obra nueva, el IVA (10 %) más el AJD (1,4 %).
PASO 5 — Obligaciones fiscales anuales como propietario no residente
Aquí es donde más sorpresas se llevan los compradores extranjeros: comprar la vivienda no es el final de las obligaciones fiscales en España. Como propietario no residente, tendrás obligaciones anuales con la Agencia Tributaria española independientemente de lo que hagas con la vivienda.
El IBI: el impuesto municipal anual
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) lo paga todos los años el propietario que figure como titular el 1 de enero. Lo gestiona el ayuntamiento o, en el caso de Dénia y muchos municipios de la Marina Alta, SUMA Gestión Tributaria. Es el impuesto local sobre la propiedad y no tiene nada que ver con tu situación fiscal como residente o no residente — lo paga cualquier propietario.
El IRNR: el impuesto estatal para no residentes
El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) es el impuesto estatal que afecta a todos los propietarios extranjeros no residentes en España. Se declara mediante el Modelo 210 ante la Agencia Tributaria y tiene dos modalidades según qué hagas con tu vivienda:
• Si no alquilas la vivienda (uso propio o vacía): Hacienda entiende que obtienes un beneficio por la mera titularidad del inmueble y te imputa una renta anual. La base imponible es normalmente el 1,1 % del valor catastral (o el 2 % si el catastro no ha sido revisado en los últimos 10 años). Sobre esa base se aplica el tipo del IRNR. El plazo de presentación del Modelo 210 por imputación de rentas es del 1 de enero al 31 de diciembre del año siguiente al que se declara.
• Si alquilas la vivienda: los ingresos del alquiler tributan por el IRNR. El tipo varía según tu país de residencia.
Tipos del IRNR en 2026
• 19 %: residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein.
• 24 %: residentes en el resto de países — incluido Reino Unido tras el Brexit, Estados Unidos, Canadá, Australia, Suiza y la mayoría de países no europeos.
⚠️ Uno de los errores más frecuentes entre propietarios extranjeros es creer que pagar el IBI es suficiente. No lo es. El IRNR (Modelo 210) es una declaración completamente independiente ante la Agencia Tributaria estatal. No presentarla genera recargos, intereses de demora y sanciones, aunque la vivienda esté vacía y no hayas ingresado ni un euro por ella.
¿Puedo deducir gastos en el IRNR?
Depende de tu país de residencia. Los residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega pueden deducir determinados gastos directamente relacionados con los ingresos del alquiler: IBI, comunidad de propietarios, seguros, gastos de conservación y reparación, amortización del inmueble e intereses hipotecarios. Los residentes fuera de la UE, en principio, no pueden deducir estos gastos, aunque los convenios de doble imposición pueden modificar esta regla. España tiene convenios con más de 90 países — verifica el tuyo.
¿Y si tengo hipoteca?
Los intereses del préstamo hipotecario son deducibles en el IRNR si eres residente en la UE/EEE. Para residentes fuera de la UE, la deducibilidad depende del convenio de doble imposición aplicable. En cualquier caso, el capital que amortizas no es deducible — solo los intereses.
PASO 6 — El representante fiscal: cuándo es obligatorio y cuándo conviene
El representante fiscal es una persona o empresa con domicilio en España que actúa como interlocutor ante la Agencia Tributaria en tu nombre. Recibe notificaciones, presenta declaraciones y gestiona cualquier requerimiento de Hacienda.
¿Es obligatorio para no residentes?
Para personas físicas no residentes que únicamente tienen una vivienda en España para uso propio, la designación de representante fiscal no es estrictamente obligatoria por ley. Sin embargo, para residentes fuera de la Unión Europea, la Agencia Tributaria puede requerirlo expresamente en determinadas circunstancias.
⚠️ Aunque no sea obligatorio en todos los casos, no tener representante fiscal en España tiene un riesgo real: las notificaciones de Hacienda llegan a tu domicilio fiscal en España. Si nadie las atiende, los plazos vencen, los expedientes avanzan sin que lo sepas y las sanciones se acumulan. Es uno de los problemas más habituales entre propietarios extranjeros que no tienen a nadie pendiente de sus obligaciones en España.
¿Cuándo conviene tener representante fiscal aunque no sea obligatorio?
• Si resides fuera de la UE (Reino Unido, Estados Unidos, Canadá, Australia, etc.).
• Si alquilas la vivienda y generas ingresos sujetos a IRNR.
• Si no hablas español o no tienes a nadie de confianza en España que pueda atender notificaciones.
• Si la operación tiene un importe elevado o implica planificación fiscal relevante.
• Siempre que no puedas garantizar que alguien atenderá las comunicaciones de Hacienda a tiempo.
💡 El coste de un representante fiscal o asesor fiscal para no residentes suele ser muy razonable comparado con el riesgo que supone no tenerlo. Pregunta en COSBA — podemos orientarte sobre asesores especializados en compradores extranjeros en la zona de Dénia y la Marina Alta.
PASO 7 — Impuestos al vender: lo que pagas cuando te vayas
Si en el futuro decides vender la vivienda, como no residente tendrás que afrontar dos impuestos principales:
La retención del 3 %
Cuando un no residente vende una vivienda en España, el comprador está obligado por ley a retener el 3 % del precio de venta e ingresarlo en la Agencia Tributaria mediante el Modelo 211. Esta cantidad se descuenta directamente del precio que tú recibes en notaría. No es un gasto adicional para el comprador — es un anticipo a cuenta de tu IRNR.
Ejemplo concreto: si vendes por 400.000 €, el comprador retendrá 12.000 € e ingresará esa cantidad en Hacienda. Tú recibirás 388.000 € en la firma, sin perjuicio de la liquidación fiscal que te corresponda después.
La ganancia patrimonial en el IRNR
La diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición (más gastos) genera una ganancia patrimonial que tributa por el IRNR. Los tipos aplicables en 2026 son los mismos que para el resto de rentas: 19 % para residentes en UE/EEE y 24 % para el resto. Estos tipos se aplican sobre la ganancia real, no sobre el precio total de venta.
⚠️ Si el 3 % retenido supera el impuesto que realmente te corresponde pagar por la ganancia, puedes solicitar la devolución de la diferencia mediante el Modelo 210. Este trámite tiene plazo y requiere gestión activa — otro motivo para tener un asesor fiscal pendiente de tus obligaciones.
La plusvalía municipal
Además del IRNR, también pagarás la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), que corresponde al vendedor independientemente de su residencia fiscal. Para más detalle sobre este impuesto, consulta nuestra guía para vendedores.
PASO 8 — Otros aspectos importantes para el comprador no residente
¿Puedo pedir hipoteca siendo no residente?
Sí, aunque las condiciones suelen ser diferentes a las de un residente. Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes, pero normalmente financian un porcentaje menor del valor de tasación — habitualmente hasta el 60-70 % frente al 80 % habitual para residentes. Además, pueden exigir documentación adicional: justificante de ingresos en tu país, declaración de la renta extranjera, historial crediticio y documentación sobre el origen de los fondos. Consulta varias entidades antes de comprometerte.
Documentación en el proceso de compra
Además del NIE, en el momento de la firma ante notario necesitarás:
• Pasaporte original vigente.
• NIE en vigor.
• Si actúas mediante representante: poder notarial con apostilla y traducción jurada si procede.
• Justificación documental del origen de los fondos, especialmente en operaciones de importe elevado.
• Si hay hipoteca: documentación bancaria y de ingresos exigida por la entidad financiera.
⚠️ Si no hablas español con fluidez, tienes derecho a contar con un intérprete en el acto notarial para asegurarte de que entiendes correctamente lo que firmas. El notario puede exigirlo si considera que hay riesgo de malentendido. No firmes nada que no comprendas completamente.
¿Necesito hacer algo tras la firma?
Sí. Una vez firmada la escritura, los trámites no terminan. Además de la inscripción en el Registro de la Propiedad (que normalmente gestiona la gestoría), deberás:
• Dar de alta los suministros (luz, agua, gas) a tu nombre.
• Comunicar el cambio de titularidad a SUMA Gestión Tributaria para el IBI.
• Comunicar tus datos a la comunidad de propietarios si la vivienda forma parte de una.
• Fijar un domicilio de notificaciones en España o designar a alguien que atienda las comunicaciones administrativas.
• Preparar el cumplimiento del IRNR para el ejercicio fiscal en curso.
💡 Designar desde el primer momento a un asesor fiscal en España es la mejor inversión que puedes hacer como propietario no residente. El coste anual es reducido comparado con las sanciones que pueden acumularse por no atender las obligaciones fiscales a tiempo.
Resumen: el orden lógico de los trámites
Para que no se te escape nada, aquí tienes el orden recomendado de gestiones:
• 1. Tramitar el NIE — lo antes posible, antes incluso de tener vivienda concreta.
• 2. Abrir cuenta bancaria en España — idealmente durante un viaje de visita a propiedades.
• 3. Otorgar poder notarial si no vas a poder estar presente en la firma.
• 4. Firma del contrato de arras — con cláusula de financiación si necesitas hipoteca.
• 5. Solicitar hipoteca si es necesario — el proceso puede tardar varias semanas.
• 6. Firma de la escritura ante notario.
• 7. Liquidación de impuestos — ITP u IVA+AJD según el tipo de vivienda.
• 8. Inscripción en el Registro de la Propiedad.
• 9. Alta de suministros y comunicaciones administrativas posteriores.
• 10. Designar representante o asesor fiscal para las obligaciones anuales.
En COSBA llevamos desde 1983 acompañando a compradores de toda Europa en el proceso de adquirir su vivienda en Dénia y la Marina Alta. Conocemos bien los trámites, los plazos y los profesionales de la zona — abogados, asesores fiscales, gestores — que pueden ayudarte en cada paso. Si tienes preguntas sobre el proceso de compra siendo no residente, consúltanos sin compromiso.
Esta guía tiene carácter meramente informativo y puede contener errores, omisiones o quedar desactualizada por cambios normativos o por las circunstancias personales de cada comprador. La fiscalidad internacional es especialmente compleja y depende, entre otros factores, del país de residencia y de los convenios de doble imposición aplicables. Consulta siempre con un profesional cualificado antes de tomar decisiones.
Preguntas frecuentes para compradores no residentes en España
¿Puede un extranjero comprar vivienda en España sin ser residente?
Sí, sin restricciones por nacionalidad. Cualquier extranjero puede comprar vivienda en España siendo no residente. El único requisito previo imprescindible es el NIE.
¿El NIE me convierte en residente fiscal en España?
No. El NIE es únicamente un número de identificación para realizar operaciones económicas en España. No implica residencia ni autorización para vivir en España. Eres residente fiscal en España solo si permaneces en el país más de 183 días al año o si tu principal centro de intereses económicos está en España.
¿Cuánto tarda tramitar el NIE?
Si lo tramitas en España, normalmente se obtiene el mismo día de la cita. El problema es conseguir la cita, que en provincias con alta demanda como Alicante puede tardar semanas. Si lo tramitas desde el consulado en tu país, el proceso puede alargarse entre 3 y 6 semanas. Planifica con un mínimo de 4-6 semanas de antelación.
¿Tengo que pagar impuestos en España si no alquilo mi vivienda?
Sí. Como propietario no residente, aunque la vivienda esté vacía y no generes ningún ingreso por ella, Hacienda te imputa una renta anual por la mera titularidad del inmueble. Debes declarar esta renta imputada mediante el Modelo 210 y pagar el IRNR correspondiente. Es uno de los puntos que más sorprende a los compradores extranjeros.
¿Cuál es la diferencia entre el 19 % y el 24 % del IRNR?
El tipo del 19 % aplica a residentes en países de la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein. El tipo del 24 % aplica al resto de países, incluido Reino Unido tras el Brexit. Los ciudadanos británicos que compraron antes del Brexit y ya tributaban al 19 % deben verificar su situación actual con un asesor fiscal.
¿Qué es la retención del 3 % al vender?
Cuando un no residente vende una vivienda en España, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio de venta e ingresarlo en Hacienda. Esta cantidad se descuenta del precio que recibe el vendedor en notaría. Es un pago a cuenta del IRNR. Si el impuesto real es menor que el 3 % retenido, el vendedor puede solicitar la devolución de la diferencia.
¿Es obligatorio tener representante fiscal en España siendo no residente?
No es obligatorio en todos los casos para personas físicas con una única vivienda. Sin embargo, para residentes fuera de la UE la Agencia Tributaria puede requerirlo, y en la práctica es muy recomendable para cualquier no residente, ya que garantiza que las notificaciones de Hacienda se atienden a tiempo y que las obligaciones fiscales anuales se cumplen correctamente.
Fecha actualización junio 2026
