Kosten und Steuern beim Verkauf einer Immobilie in der Comunitat Valenciana

Bevor du deiner Immobilie einen Preis gibst, gibt es eine Frage, die man klar beantworten sollte: Wie viel bleibt wirklich bei dir, nachdem du verkauft hast? Denn zwischen Steuern, Bescheinigungen, Honoraren und möglichen Löschungen von Belastungen kann die Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem, was am Ende auf deinem Konto landet, deutlich ausfallen.

Diese Anleitung ist dafür gedacht, dass jede/r Verkäufer/in — ob wohnhaft oder nicht wohnhaft, Privatperson oder Erbe — im Voraus versteht, welche Kosten und Steuern mit dem Verkauf einer Immobilie in der Comunitat Valenciana verbunden sind. Keine Überraschungen mehr auf den letzten Metern und genug Zeit, um es richtig zu planen.

💡 Goldene Regel: Bevor du ein Angebot annimmst, rechne deine Verkaufskosten durch. Nur so kannst du sachlich verhandeln und genau wissen, wie viel Geld nach der Unterzeichnung wirklich übrig bleibt.

1. IBI und Müllgebühr: die kommunalen Bescheide

Der IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die jährliche Gemeindesteuer, die die Person zahlt, die am 1. Januar eines jeden Jahres als Eigentümer/in eingetragen ist. Die Müllgebühr bzw. Abfallgebühr ist eine weitere kommunale Abgabe, die in den meisten Rathäusern erhoben wird und die im Moment des Verkaufs ebenfalls noch offen sein kann.

In Dénia und vielen Gemeinden der Marina Alta ist die Organisation, die diese Abgaben verwaltet und einzieht, SUMA Gestión Tributaria. Das Notariat fordert gewöhnlich bei SUMA Informationen über eventuell bestehende offene Schulden an, bevor unterschrieben wird.

In der Praxis ist es am häufigsten, dass Käufer/in und Verkäufer/in die IBI- und Müllgebühr anteilig aufteilen: Jede Partei übernimmt den proportionalen Anteil für die Tage des Jahres, in denen sie das Eigentum hatte. Wenn der Verkauf im Juli unterschrieben wird, trägt der/die Verkäufer/in ungefähr die Hälfte des jährlichen Bescheids, der/die Käufer/in die andere Hälfte.

💡 Vereinbare die anteilige Aufteilung des IBI im Kaufvorvertrag (arrás). So vermeidest du Missverständnisse und alles ist von Anfang an klar geregelt.

2. Kommunale Wertzuwachssteuer: die Steuer der Gemeinde auf den Boden

Die kommunale Wertzuwachssteuer ist die gebräuchliche Bezeichnung für die Steuer auf die Wertsteigerung von Grundstücken mit städtischem Charakter (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Sie wird vom Rathaus erhoben und bei einem Kaufvertrag vom Verkäufer bezahlt. Besteuert wird die Wertsteigerung des städtischen Bodens vom Zeitpunkt deines Erwerbs bis zu deinem Verkauf.

Der Betrag hängt von mehreren Faktoren ab: dem Katasterwert des Bodens, den Jahren seit dem Kauf, der steuerlichen Satzung der Gemeinde sowie der Methode, die für die Berechnung angewendet wird. Es gibt zwei Methoden:

• Objektive Methode: Sie wendet Koeffizienten auf den Katasterwert des Bodens an, je nachdem, wie viele Jahre seit dem Kauf vergangen sind.

• Direkte oder reale Methode: Sie berücksichtigt den Gewinn, der tatsächlich erzielt wurde. Wenn das Ergebnis für den/die Verkäufer/in günstiger ist, kann diese Methode gewählt werden.

⚠️ Wenn du unter dem Preis verkaufst, zu dem du gekauft hast — also mit Verlust — musst du möglicherweise keine kommunale Wertzuwachssteuer zahlen. Das ist ein Punkt, den man mit einem Berater prüfen sollte, bevor man davon ausgeht, dass sie immer fällig ist.

Für eine erste grobe Orientierung zum Betrag gibt es auf der Website von SUMA Gestión Tributaria einen Rechner: https://www.suma.es/cuerpo_calc_imp.xhtml

3. IRPF: der Vermögensgewinn aus dem Verkauf

Wenn du eine Immobilie verkaufst, während du in Spanien steuerlich ansässig bist (residente fiscal), musst du in deiner jährlichen IRPF-Erklärung den erzielten Gewinn oder Verlust aus Vermögensübertragungen angeben. Ganz einfach: Man vergleicht den Verkaufspreis mit dem Anschaffungswert.

Aber die Berechnung ist nicht so simpel, wie den einen Preis vom anderen abzuziehen. Einfluss haben können auch die Kosten und Steuern, die du beim Kauf gezahlt hast, die Verbesserungen, die du an der Immobilie vorgenommen hast, sowie die Abschreibungen, falls sie vermietet war. Deshalb ist es immer empfehlenswert, dass ein/e Steuerberater/in die Berechnung anhand der realen Daten deiner Transaktion vornimmt.

Der Vermögensgewinn wird in der Sparbasis der IRPF versteuert, mit progressiven Steuersätzen nach Stufen:

• Bis 6.000 €: 19 %

• Von 6.000 € bis 50.000 €: 21 %

• Von 50.000 € bis 200.000 €: 23 %

• Von 200.000 € bis 300.000 €: 27 %

• Ab 300.000 €: 30 %

Diese Prozentsätze gelten stufenweise, nicht auf den gesamten Gewinn ab dem ersten Euro. Und es gibt Situationen, in denen der Gewinn ganz oder teilweise steuerfrei sein kann:

• Verkauf einer selbstgenutzten Wohnung mit Reinvestition in eine andere selbstgenutzte Wohnung, unter Einhaltung der Voraussetzungen und gesetzlichen Fristen.

• Verkauf einer selbstgenutzten Wohnung durch Personen über 65 Jahren.

• Bestimmte Situationen mit schwerer Abhängigkeit oder großer Abhängigkeit.

⚠️ Verwechsle die kommunale Wertzuwachssteuer nicht mit der IRPF. Das sind zwei völlig unterschiedliche Steuern: Die Wertzuwachssteuer verwaltet die Gemeinde und sie bezieht sich auf den Wert des Bodens. Die IRPF verwaltet die Steuerbehörde (Agencia Tributaria) und sie analysiert den gesamten Gewinn aus der Transaktion. Je nach Fall kann es sein, dass du beide Steuern zahlst oder nur eine.

4. Honorare der Immobilienagentur

Wenn du über eine Immobilienagentur verkaufst, sind die Honorare für die Vermittlungsleistung eine der Kosten, die du einplanen solltest. Es gibt keinen einzigen, verpflichtenden Einheitstarif — jede Agentur hat ihre eigenen Bedingungen.

Wichtig ist, dass vor der Unterschrift für keinen Verkaufsauftrag etwas im Unklaren bleibt: der Betrag oder Prozentsatz, die Frage, ob die Umsatzsteuer (IVA) enthalten ist, wann gezahlt wird und welche Dienstleistungen enthalten sind. Eine seriöse Agentur wird keine Probleme haben, alles von Anfang an genau darzulegen.

5. Bescheinigung über die energetische Effizienz

Seit 2013 ist es verpflichtend, eine in der Comunitat Valenciana registrierte Bescheinigung über die energetische Effizienz zu haben, um eine Immobilie verkaufen zu dürfen. Das ist kein optionales Verfahren und kann auch nicht auf den Tag der Unterzeichnung verschoben werden — es muss ab dem Zeitpunkt verfügbar sein, zu dem du das Objekt ankündigst oder bewirbst.

Ausgestellt wird die Bescheinigung von einer fachkundigen Person (Architekt/in, Ingenieur/in oder habilitierte technische Fachkraft), und die Kosten variieren je nach Größe und Beschaffenheit der Immobilie. Wenn deine Bescheinigung abgelaufen ist oder du sie noch nie beantragt hast, ist das einer der ersten Schritte, die du erledigen solltest, bevor du die Immobilie zum Verkauf anbietest.

6. Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft

Wenn die Wohnung einer Eigentümergemeinschaft angehört, muss der/die Verkäufer/in bei der Unterzeichnung vor Notar eine Bescheinigung vorlegen, die bestätigt, dass er/sie mit den Zahlungen an die Gemeinschaft im Rückstandsfrei ist. Normalerweise stellt der/die Verwalter/in oder der/die Sekretär/in der Gemeinschaft diese Bescheinigung aus, und sie kann mit Kosten verbunden sein.

Neben der Zahlungsbescheinigung lohnt es sich außerdem zu prüfen, ob vor dem Verkauf bereits beschlossene oder geplante Sonderumlagen (derramas) existieren. Eine größere Sonderumlage, die dem/der Käufer/in nicht mitgeteilt wurde, kann nach der Unterzeichnung zu Konflikten führen.

7. Hypothekenlöschung: zwei Schritte, die nicht dasselbe sind

Wenn deine Immobilie eine Hypothek hat und du sie lastenfrei verkaufen willst, musst du zwei Dinge erledigen, die viele Menschen verwechseln:

• Die wirtschaftliche Schuld bei der Bank kündigen: den ausstehenden Kapitalbetrag zahlen, ggf. mit einer Vorfälligkeitsentschädigung, sofern diese in der Darlehensurkunde vorgesehen ist.

• Die grundbuchrechtliche Belastung löschen: beim Notariat und im Grundbuchamt die formelle Löschung der Hypothek beantragen, damit sie aus dem Register verschwindet.

⚠️ Wenn du das Darlehen vollständig zurückgezahlt hast, heißt das nicht automatisch, dass die Hypothek im Grundbuch verschwunden ist. Wenn du die grundbuchrechtliche Löschung nicht beantragt hast, bleibt die Hypothek weiterhin als Belastung auf deiner Immobilie eingetragen. Das kann den Verkauf blockieren oder erschweren, wenn es nicht rechtzeitig erkannt wird.

Die Kosten für die grundbuchrechtliche Löschung umfassen die notarielle Löschungsurkunde, die Eintragung im Grundbuchamt und gegebenenfalls die Gestoria, die den Prozess abwickelt. Diese Kosten trägt der/die Verkäufer/in.

8. Weitere Kosten, die auftreten können

Je nach den Eigenschaften deiner Immobilie und der konkreten Transaktion können weitere Kosten entstehen, die man im Voraus prüfen sollte:

• Technische oder städtebauliche Unterlagen: verantwortliche Erklärung zur zweiten Inbetriebnahme (segunda ocupación), Wohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad), städtebauliche Bescheinigungen oder Genehmigungen, falls die Immobilie das erfordert.

• Abrechnung offener Versorgungsleistungen: Rechnungen für Strom, Wasser oder Gas, die mit Schulden verbunden sind.

• Notar- oder Registerkosten, die der/die Verkäufer/in per Vereinbarung mit dem/der Käufer/in übernimmt.

• Steuerliche oder rechtliche Beratung: besonders empfehlenswert bei Transaktionen mit relevanten steuerlichen Auswirkungen oder bei komplexen Situationen wie Erbschaften, Scheidungen oder Verkäufen an nicht in Spanien ansässige Personen.

💡 Nicht alle dieser Kosten treten in jeder Transaktion auf, aber es lohnt sich, sie zu überblicken, bevor du den Verkaufspreis festsetzt. Eine unerwartete Ausgabe zu entdecken, nachdem du ein Angebot angenommen hast, kann die Verhandlungen erschweren.

9. Wenn der/die Verkäufer/in nicht in Spanien ansässig ist: die Zurückbehaltung von 3 %

Dieser Punkt betrifft alle Eigentümer/innen, die in Spanien keine steuerliche Ansässigkeit haben — unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Wenn du eine Immobilie in Spanien als nicht ansässige Person verkaufst, ist der/die Käufer/in gesetzlich verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und dies über das Formular 211 bei der Steuerbehörde (Agencia Tributaria) einzuzahlen.

Diese Zurückbehaltung ist für den/die Käufer/in keine zusätzliche Ausgabe — es ist ein Betrag, der direkt vom Preis abgezogen wird, den du erhältst. Sie funktioniert als Vorauszahlung auf deine Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR).

Ein konkretes Beispiel: Wenn der Verkaufspreis 300.000 € beträgt und du nicht ansässig bist, wird der/die Käufer/in 9.000 € zurückbehalten und diesen Betrag an das Finanzamt überweisen. Du erhältst 291.000 € zum Zeitpunkt der Unterzeichnung, unbeschadet der steuerlichen Abrechnung, die dir später entsprechend deinem tatsächlichen Gewinn zusteht.

⚠️ Dieser Punkt muss im Voraus vorbereitet werden, weil er den Betrag betrifft, den du beim Notar erhältst. Wenn du ihn bei der Preisverhandlung nicht berücksichtigst, kann das am Tag der Unterzeichnung eine unangenehme Überraschung sein.

Außerdem: Wenn du nicht gut Spanisch sprichst, ist es notwendig, einen Übersetzer oder Dolmetscher hinzuzuziehen, damit du die Dokumentation, die du unterschreibst, korrekt verstehen kannst. Und wenn du nach dem Verkauf in Spanien steuerliche Pflichten hast, ist es sehr empfehlenswert, einen steuerlichen Vertreter oder eine spezialisierte Beratung für Nichtansässige zu haben.

10. Zusammenfassung: Was du berechnen solltest, bevor du ein Angebot annimmst

Bevor du „Ja“ zu einem Angebot sagst, erstelle eine realistische Schätzung mit diesen Punkten:

• Geplanter Verkaufspreis.

• Ausstehende Hypothek und mögliche Löschungsgebühren.

• Geschätzte kommunale Wertzuwachssteuer (du kannst den Rechner von SUMA nutzen).

• Geschätzter Vermögensgewinn für die IRPF und mögliche anwendbare Steuerbefreiungen.

• Offener oder anteilig aufzuteilender IBI und Müllgebühr.

• Agenturhonorare, ggf. mit Umsatzsteuer (IVA).

• Bescheinigung über die energetische Effizienz, falls nicht aktuell.

• Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft und mögliche bereits genehmigte Sonderumlagen.

• Kosten für die grundbuchrechtliche Hypothekenlöschung, falls vorhanden.

• 3-%-Zurückbehaltung, wenn du nicht ansässig bist.

• Weitere technische/städtebauliche oder Beratungskosten je nach Fall.

Mit diesen Informationen auf dem Tisch wirst du ganz genau wissen, wie viel Geld nach der Transaktion übrig bleibt, und kannst dann viel sicherer und sachkundiger verhandeln.

Bei COSBA begleiten wir unsere Verkäufer/innen vom ersten Moment an: Bewertung der Immobilie, Vorbereitung der Unterlagen, Organisation der Besichtigungen und Begleitung bis zur Unterzeichnung vor dem Notar. Wenn du darüber nachdenkst, in Dénia oder der Marina Alta deine Wohnung zu verkaufen, frag uns unverbindlich.

Diese Anleitung dient lediglich der Information und kann Fehler enthalten, unvollständig sein oder aufgrund von Gesetzesänderungen oder der konkreten Umstände jeder Transaktion veraltet sein. Triff Entscheidungen mit steuerlichen oder rechtlichen Auswirkungen daher immer in Absprache mit einem qualifizierten Fachmann.

Häufige Fragen zu Kosten beim Verkauf einer Wohnung in der Comunitat Valenciana

Wie viel kostet es, eine Wohnung in der Comunitat Valenciana zu verkaufen?

Es gibt keinen festen Prozentsatz, weil das von vielen Faktoren abhängt: ob noch eine Hypothek offen ist, wie lange du bereits Eigentümer/in bist, ob es deine selbstgenutzte Wohnung ist, ob du ansässig oder nicht ansässig bist und ob du eine Immobilienagentur nutzt. Die wichtigsten Kosten sind in der Regel die kommunale Wertzuwachssteuer, der Vermögensgewinn in der IRPF und die Agenturhonorare. Rechne alles durch, bevor du ein Angebot annimmst.

Wer zahlt die kommunale Wertzuwachssteuer, der Käufer oder der Verkäufer?

Bei einem Standard-Kaufvertrag zahlt der/die Verkäufer/in die kommunale Wertzuwachssteuer. Es handelt sich um eine Gemeindesteuer, die die Wertsteigerung des städtischen Bodens vom Kauf bis zum Verkauf besteuert.

Muss ich die kommunale Wertzuwachssteuer zahlen, wenn ich mit Verlust verkaufe?

Wenn du unter dem Preis verkaufst, zu dem du gekauft hast, musst du möglicherweise keine kommunale Wertzuwachssteuer zahlen. Die Vorschriften erlauben, nachzuweisen, dass es keine reale Wertsteigerung gegeben hat, indem man die entsprechenden Unterlagen vorlegt. Sprich vorher mit einem Steuerberater oder direkt mit dem Rathaus, bevor du davon ausgehst, dass sie immer fällig ist.

Was ist die 3-%-Zurückbehaltung für Nichtansässige?

Wenn der/die Verkäufer/in nicht steuerlich in Spanien ansässig ist, ist der/die Käufer/in verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und an die Steuerbehörde abzuführen. Dieser Betrag wird vom Preis abgezogen, den der/die Verkäufer/in beim Notar erhält, und fungiert als Vorauszahlung auf die Einkommensteuer für Nichtansässige.

Kann ich von der Zahlung der IRPF für den Verkauf meiner Wohnung befreit sein?

Ja, in bestimmten Fällen. Die häufigsten sind: Verkauf einer selbstgenutzten Wohnung mit Reinvestition in eine andere selbstgenutzte Wohnung innerhalb der gesetzlichen Fristen und Verkauf einer selbstgenutzten Wohnung durch Personen über 65 Jahren. Es gibt außerdem andere Situationen mit teilweiser oder vollständiger Steuerbefreiung. Lass deinen konkreten Fall vor der Unterzeichnung von einem Steuerberater prüfen.

Ist der Energienachweis verpflichtend, um verkaufen zu dürfen?

Ja, seit 2013 ist er in ganz Spanien verpflichtend. Er muss in der Comunitat Valenciana registriert und ab dem Zeitpunkt verfügbar sein, an dem du die Wohnung ankündigst — nicht erst nur am Tag der Unterzeichnung. Wenn du ihn nicht hast oder er abgelaufen ist, ist es einer der ersten Schritte, die du erledigen solltest.

Was passiert, wenn meine Wohnung eine Hypothek hat und ich sie verkaufen möchte?

Du kannst sie verkaufen, aber du musst sowohl die wirtschaftliche Schuld bei der Bank als auch die grundbuchrechtliche Belastung im Grundbuchamt löschen. Das sind zwei getrennte Schritte: einer mit der Bank und der andere vor dem Notar sowie im Register. Die Kosten für die grundbuchrechtliche Löschung trägt der/die Verkäufer/in.