Kosten und Steuern beim Kauf einer Immobilie in der Comunitat Valenciana

Eine Immobilie in der Comunitat Valenciana zu kaufen, bedeutet weit mehr, als sich mit dem Verkäufer auf einen Preis zu einigen. Es gibt Steuern, die zu zahlen sind, Dokumente, die man prüfen muss, Formalitäten, die man erledigen muss, und Kosten, die man im Voraus kalkulieren sollte, damit am Tag der Unterschrift keine Überraschungen auf dich warten.

Diese Anleitung ist dafür gedacht, dass jeder Käufer – ob mit Wohnsitz oder ohne, ob Inländer oder Ausländer – klar versteht, was auf ihn zukommt: welche Beträge er zahlen muss, welche Dokumente er prüfen muss und welche Fehler man am besten vermeidet. Ohne unnötige Fachbegriffe, aber ohne etwas Wichtiges auszulassen.

💡  Goldene Regel: Lege zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie zwischen 10 % und 12 % zurück, um Steuern, Notar, Grundbuch und Verwaltung abzudecken. Der genaue Prozentsatz hängt davon ab, ob die Immobilie neu oder gebraucht ist, ob du eine Hypothek hast und ob du eine Art ermäßigter Besteuerung anwenden kannst.

1. Wie viel zahle ich an Steuern?

Die wichtigste Steuer unterscheidet sich je nachdem, ob du eine gebrauchte Immobilie oder eine Neubauimmobilie kaufst. Es sind zwei unterschiedliche Abgaben mit jeweils eigenen Regeln.

Gebietete Immobilie: die ITP

Bei einem Kauf einer gebrauchten Immobilie zahlt der Käufer die Steuer auf Vermögensübertragungen (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP). In der Comunitat Valenciana gelten seit dem 1. Juni 2026 folgende Steuersätze:

•      9 % grundsätzlich für die meisten Käufe.

•      11 %, wenn der Wert des Grundstücks 1.000.000 € übersteigt.

Allerdings gibt es ermäßigte Steuersätze, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Die wichtigsten sind:

•      8 %: erste selbstgenutzte Wohnung für junge Menschen unter 35 Jahren oder eine offiziell geschützte Wohnung im allgemeinen Regime, wenn der Wert der Immobilie 180.000 € übersteigt und die Voraussetzungen für Einkommen und Zweck erfüllt werden.

•      6 %: die gleichen Voraussetzungen wie zuvor, wenn der Wert 180.000 € nicht übersteigt.

•      4 %: selbstgenutzte Wohnung für kinderreiche Familien oder Alleinerziehende, Menschen mit Behinderung, Opfer von Gewalt gegen Frauen oder VPO einer besonderen Kategorie, wenn der Wert 180.000 € übersteigt.

•      3 %: die gleichen Voraussetzungen wie bei 4 %, wenn der Wert der Immobilie 180.000 € nicht übersteigt.

⚠️  Es reicht nicht, zu einer dieser Gruppen zu gehören: Man muss außerdem die Wertgrenzen für die Immobilie, die Einkommensgrenzen des Käufers einhalten, die Wohnung als gewöhnlichen Wohnsitz nutzen und den Kauf innerhalb der gesetzlichen Frist in einer öffentlichen Urkunde formalisieren. Wenn du Zweifel hast, lass es vor der Unterschrift mit einem Steuerberater abklären.

Neubauwohnung: IVA und AJD

Wenn du direkt vom Bauträger kaufst, zahlst du keine ITP, sondern die Mehrwertsteuer (IVA). Bei Neubauten beträgt der allgemeine IVA-Satz 10 %. Bei offiziell geschützten Wohnungen im besonderen Regime oder bei öffentlichen Förderprojekten kann ein ermäßigter Satz von 4 % angewendet werden, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.

Zusätzlich zur IVA wird bei Neubauten auch die Steuer für Dokumentierte Rechtsakte (Actos Jurídicos Documentados, AJD) fällig. In der Comunitat Valenciana beträgt der allgemeine AJD-Satz seit dem 1. Juni 2026 1,4 %. Für den Kauf einer gewöhnlichen Wohnimmobilie, der in einer öffentlichen Urkunde dokumentiert ist, kann es einen ermäßigten Satz von 0,1 % geben, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.

2. Die übrigen Kosten: Notar, Grundbuch und Hausverwaltung

Neben den Steuern gibt es weitere Kosten, die zum Kaufprozess gehören. Sie haben keinen festen Prozentsatz, weil sie vom Preis der Immobilie, dem Umfang der Urkunde und den konkreten Formalitäten abhängen. Dennoch ist es wichtig, sie zu kennen.

Notariat

Der Kaufvertrag muss vor einem Notar in Form einer öffentlichen Urkunde abgeschlossen werden. Die Kosten hängen vom angegebenen Preis, der Anzahl der Seiten und den erforderlichen Kopien ab. In der Praxis übernimmt der Käufer in der Regel den Großteil der Kosten der Kaufurkunde, außer es wurde ausdrücklich etwas anderes vereinbart.

💡  Wenn du eine Hypothek hast, übernimmt die finanzierende Bank einen Großteil der Kosten für die Errichtung des Hypothekendarlehens gemäß der geltenden Vorschriften. Du zahlst jedoch die Bewertung (tasación) und gegebenenfalls Kopien oder Dienstleistungen, die du selbst beauftragt hast.

Grundbuchamt (Registro de la Propiedad)

Nachdem die Urkunde unterschrieben wurde, muss sie im Grundbuchamt eingetragen werden. Dieser Schritt ist entscheidend: Die Eintragung schützt deine Eigentumsstellung gegenüber Dritten und gibt dir als neuer Eigentümer rechtliche Sicherheit. Die Kosten richten sich nach dem angegebenen Wert und nach den anwendbaren Eintragungsgebühren.

Gestoría (Verwaltungsstelle)

Wenn eine Hypothek im Spiel ist, wird häufig eine Gestoría eingeschaltet, um Steuern abzuwickeln, die Urkunde im Grundbuch einzureichen und die nachfolgenden Unterlagen zu verwalten. Ohne Finanzierung kannst du diese Schritte auch selbst übernehmen, aber viele Käufer entscheiden sich aus Bequemlichkeit und Sicherheit für eine Gestoría.

Maklerhonorare

In manchen Fällen kann es Honorare für Vermittlungsleistungen im Immobilienbereich geben. Diese werden nicht immer vom Käufer getragen und sind auch nicht in allen Agenturen gleich hoch. Frage ausdrücklich vor der Unterzeichnung irgendeiner Reservierung, ob es Honorare gibt, bzw. im Fall von Reservas, Arras oder Kaufverpflichtungen.

3. Kosten, die der Verkäufer zahlt, nicht du

Es gibt Steuern und Kosten, die dem Verkäufer und nicht dem Käufer zugeordnet sind. Wenn du sie kennst, verstehst du den Ablauf besser und vermeidest Missverständnisse.

•      Kommunale Wertzuwachssteuer (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): das zahlt der Verkäufer.

•      Grundbuchliche Stornierung/ Löschung vorbestehender Belastungen, z. B. eine alte Hypothek des Verkäufers: ebenfalls der Verkäufer, außer es wurde ausdrücklich etwas anderes vereinbart.

⚠️  Wenn der Verkäufer in Spanien nicht ansässig ist, gibt es eine Quellensteuer in Höhe von 3 % auf den Verkaufspreis. Das verteuert den Preis für den Käufer nicht, aber es verlangt eine korrekte Abwicklung: Der Käufer kann verpflichtet sein, diesen Betrag zurückzubehalten und an die Steuerbehörde (Agencia Tributaria) abzuführen. Wenn der Verkäufer ein Ausländer ist, kläre diesen Punkt vor der Unterschrift mit deinem Berater.

4. Dokumente, die du vor der Unterschrift prüfen solltest

Bevor du eine Anzahlung leistest, einen Vertrag über Arras unterschreibst oder dich für eine Hypothek verpflichtest, gibt es eine Reihe von Dokumenten, die man ausnahmslos prüfen sollte. Das nicht zu tun, ist einer der häufigsten und teuersten Fehler beim Immobilienkauf.

Einfachauszug (Nota simple) aus dem Grundbuchamt

Das ist das erste Dokument, das du anfordern solltest. Die Nota simple sagt dir, wer der rechtliche Eigentümer ist, ob es Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten, steuerliche Belastungen oder andere Belastungen auf die Wohnung gibt. Sie muss aktuell sein.

💡  Wenn eine Belastung auftaucht, heißt das nicht, dass du die Immobilie nicht kaufen kannst. Aber es bedeutet, dass du verstehen musst, was es ist, und dass diese Belastung vor oder spätestens im Moment der Unterschrift aufgehoben bzw. geregelt werden muss.

Katasterreferenz und Referenzwert

Prüfe, ob die Katasterreferenz mit der realen Immobilie und mit der grundbuchlichen Beschreibung übereinstimmt. Wichtig: Der Kataster-Referenzwert kann die minimale Bemessungsgrundlage beeinflussen, nach der du bei ITP oder AJD steuerpflichtig bist. Wenn dieser Wert höher ist als der Preis, den du zahlst, kann es sein, dass du nach dem höheren Wert besteuern musst, sofern du ihn nicht über die gesetzlichen Wege anfechtest.

Zertifikat zur Energieeffizienz

Der Verkäufer ist verpflichtet, das registrierte Energieeffizienz-Zertifikat und das Energielabel bereitzustellen. Spätestens am Tag der Unterschrift beim Notar muss es verfügbar sein.

IBI-Quittung

Die zuletzt bezahlte IBI-Quittung bestätigt die steuerliche Zuordnung, die Katasterreferenz und den Katasterwert. Die Notarstelle fordert in der Regel bei SUMA Gestión Tributaria Informationen zu möglichen offenen Schulden an, wenn die Immobilie zu einer von diesem Organ verwalteten Gemeinde gehört.

Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft

Wenn die Wohnung Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, muss der Verkäufer eine Bescheinigung vorlegen, die bestätigt, dass alle Zahlungen ordnungsgemäß geleistet wurden. Aber das reicht nicht: Es empfiehlt sich auch, den monatlichen Beitrag, die beschlossenen oder geplanten Sonderumlagen (derramas) und die jüngsten Protokolle zu prüfen.

⚠️  Wenn du die Wohnung für touristische Vermietung nutzen willst, prüfe die Statuten der Gemeinschaft und die jüngsten Protokolle. Seit 2024 können Gemeinschaften die Ferienvermietung per qualifizierter Mehrheit einschränken oder verbieten. Wenn die Gemeinschaft das bereits eingeschränkt hat, solltest du das vor dem Kauf wissen.

Bewohnbarkeitsbescheinigung oder gleichwertige Unterlagen

In der Comunitat Valenciana prüfe, ob die Wohnung je nach Fall über die erforderlichen Unterlagen zur Bewohnbarkeit verfügt. Bei Neubauten oder sanierten Wohnungen ist vor allem die Genehmigung oder die verantwortliche Erklärung zur erstmaligen Belegung relevant. Bei bestehenden Wohnungen prüfe die verfügbaren Unterlagen und ihre Gültigkeit, insbesondere wenn du Versorgungsleistungen (Strom, Wasser usw.) neu anmelden musst.

Städtebauliche Lage

Dieser Punkt ist besonders wichtig bei Einfamilienhäusern, Villen, Häusern auf nicht bebaubarem Grundstück (suelo no urbanizable) und bei jeder Immobilie mit Erweiterungen, Pools, geschlossenen Terrassen oder Bauwerken, die möglicherweise ohne Lizenz umgesetzt wurden. Überprüfe, dass keine offenen städtebaulichen Verfahren existieren, keine Anordnungen zur Wiederherstellung der rechtmäßigen Nutzung vorliegen und keine Nutzungsbeschränkungen bestehen. Bei Unsicherheit, frage das Rathaus nach städtebaulichen Informationen.

Mietverträge

Die Wohnung muss frei von Bewohnern übergeben werden, außer du akzeptierst ausdrücklich, mit einem Mieter zu kaufen. Wenn es ein Mietverhältnis gibt, prüfe den Vertrag, die Laufzeit, die Miete, die Kaution, die Rechte auf bevorzugten Erwerb und ob alle Zahlungen pünktlich sind.

Versorgungsleistungen und Zustand des Gebäudes

Fordere aktuelle Rechnungen für Strom, Wasser und Gas an, um zu prüfen, ob diese ordnungsgemäß angemeldet sind und ob keine Schulden bestehen. Bei älteren Gebäuden überprüfe außerdem, ob es eine ausstehende Technische Gebäudeinspektion (Inspección Técnica de Edificios, ITE) gibt oder ob Mängel festgestellt wurden, die künftig zu Sonderumlagen führen könnten.

5. Der Arras-Vertrag: wichtiger als er scheint

Der Arras-Vertrag ist der private Vertrag, der vor der öffentlichen Urkunde unterschrieben wird. Er dient dazu, die Immobilie zu reservieren, die wichtigsten Bedingungen der Transaktion festzulegen und klarzustellen, was passiert, wenn eine der Parteien ihren Verpflichtungen nicht nachkommt.

Es ist keine bloße Reservierung. Er kann für Käufer und Verkäufer bedeutende Verpflichtungen auslösen, und es lohnt sich, ihn sehr aufmerksam zu lesen, bevor du unterschreibst.

Mindestens muss der Arras-Vertrag enthalten:

•      Kaufpreis und als Arras übergebener Betrag.

•      Höchstfrist, um beim Notar zu unterschreiben.

•      Lage der Belastungen auf der Immobilie.

•      Aufteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer.

•      Zustand der Belegung der Wohnung.

•      Folgen bei Nichterfüllung für jede Partei.

⚠️  Wenn der Kauf davon abhängt, dass dir die Bank die Hypothek gewährt, sollte dies ausdrücklich in den Arras-Vertrag aufgenommen werden. Wenn es nicht vereinbart wird, könntest du den übergebenen Betrag verlieren, selbst wenn die Bank den Kredit aufgrund von Gründen außerhalb deines Einflussbereichs abgelehnt hat.

6. Häufige Fehler, die man vermeiden sollte

Das sind die häufigsten Fehler bei einem Immobilienkauf in Spanien – insbesondere bei Erstkäufern oder Ausländern:

•      Nur den Kaufpreis berechnen und Steuern, Notar, Grundbuch, Gestoría und Bewertung vergessen.

•      Arras unterschreiben, ohne die Nota simple gelesen zu haben oder zu prüfen, ob Belastungen bestehen.

•      Nicht nach den beschlossenen oder noch ausstehenden Sonderumlagen in der Eigentümergemeinschaft fragen.

•      Im Arras-Vertrag nicht aufzunehmen, was passiert, wenn die Bank die Hypothek nicht bewilligt.

•      Bei nicht ansässigen Käufern: den NIE, die notariellen Vollmacht oder die steuerliche Planung bis zum letzten Moment aufschieben.

•      Die städtebauliche Situation bei Villen, Grundstücken bzw. Liegenschaften oder bei Immobilien mit dazugekommenen Bauten nicht überprüfen.

7. Wenn der Käufer ausländisch oder nicht ansässig ist

Eine Wohnung in Spanien als Ausländer oder nicht ansässige Person zu kaufen, ist völlig möglich und auch üblich, etwa in Gegenden wie der Marina Alta. Dennoch gibt es zusätzliche Formalitäten, die man vorher kennen sollte, damit sich die Abwicklung nicht verzögert.

Der NIE: der erste Schritt

Jeder ausländische Käufer benötigt einen NIE (Número de Identificación de Extranjero), um den Kaufvertrag zu unterschreiben, Steuern zu zahlen und in Spanien irgendeine Formalität vorzunehmen. Er kann in Spanien bei der Nationalpolizei beantragt werden oder beim spanischen Konsulat des Landes, in dem du ansässig bist.

💡  Ein NIE zu haben macht dich nicht automatisch zum steuerlichen Einwohner in Spanien. Das sind unterschiedliche Begriffe mit jeweils anderen steuerlichen Auswirkungen.

Bankkonto

Ein Bankkonto in Spanien zu eröffnen ist rechtlich nicht immer zwingend erforderlich, erleichtert aber die Zahlungen von Steuern, Versorgungsleistungen, der Gemeinschaft und der Hypothek erheblich. Außerdem müssen alle Zahlungen gemäß den Vorschriften zur Verhinderung von Geldwäsche nachvollziehbar dokumentiert werden können.

Notarielle Vollmacht

Wenn du dich nicht nach Spanien begeben kannst, kannst du einer vertrauenswürdigen Person eine notarielle Vollmacht erteilen, damit sie in deinem Namen unterschreibt. Wenn diese Vollmacht außerhalb Spaniens ausgestellt wird, kann sie eine Apostille, eine beglaubigte Übersetzung und eine vorherige Prüfung durch das spanische Notariat erfordern. Kläre das rechtzeitig.

Steuerliche Pflichten nach dem Kauf

Sobald du Eigentümer in Spanien bist, können steuerliche Verpflichtungen entstehen, auch wenn du die Wohnung nicht vermietest. Wenn du sie vermietest, musst du die Einkünfte erklären. Wenn du sie nicht vermietest, kann es zu einer Anrechnung von Immobilienerträgen (imputación de renta inmobiliaria) in der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) kommen. Bei Geschäften mit hohem Betrag kann außerdem die Vermögensteuer relevant sein.

⚠️  Analysiere deine steuerliche Situation, bevor du kaufst – nicht danach. Bei Geschäften mit hohem Betrag können die steuerlichen Auswirkungen für Nichtansässige erheblich sein und sollten mit einem spezialisierten Berater geplant werden.

Zustelladresse in Spanien

Es ist sehr empfehlenswert, in Spanien eine Zustelladresse festzulegen oder einen Berater zu haben, der die Mitteilungen der Steuerbehörde (Hacienda), des Rathauses, der Eigentümergemeinschaft und der Versorgungsleistungen im Blick hat. Wenn man eine Zustellung nicht berücksichtigt, kann das zu Zuschlägen oder zum Verlust von Fristen führen.

Kaufen mit Sicherheit: der Wert professioneller Begleitung

Ein gut durchgeführter Immobilienkauf erfordert, Steuern, Unterlagen, Belastungen, die städtebauliche Lage, die Finanzierung und die späteren Pflichten zu prüfen. Wenn alles in Ordnung ist, läuft der Prozess reibungslos und ohne Überraschungen. Wenn etwas schiefgeht, können die Folgen teuer und nur schwer rückgängig zu machen sein.

Gerade deshalb – besonders bei Verkäufen mit Finanzierung, bei nicht ansässigen Käufern, bei alten Wohnungen, bei Immobilien mit Belastungen oder bei städtebaulichen Unklarheiten – macht es einen echten Unterschied, wenn du Profis an deiner Seite hast, die den Markt und die lokale Gesetzeslage gut kennen.

In der Comunitat Valenciana kannst du prüfen, ob eine Immobilienagentur im Register der Makler/ Vermittler für Immobilienintermediation der Comunitat Valenciana eingetragen ist – einem Register, das eingerichtet wurde, um die Transparenz der Branche und den Verbraucherschutz zu gewährleisten.

Bei COSBA begleiten wir unsere Kunden während des gesamten Prozesses: von der ersten Besichtigung bis zur Unterschrift beim Notar. Wir koordinieren die Unterlagen, erkennen mögliche Probleme, bevor sie zu einem Hindernis werden, und erklären dir jeden Schritt klar und verständlich. Wenn du Fragen zum Kauf einer Wohnung in Dénia oder der Marina Alta hast, melde dich ohne Verpflichtung bei uns.

Diese Anleitung dient lediglich der Information und kann Fehler, Auslassungen enthalten oder aufgrund gesetzlicher Änderungen oder der konkreten Umstände jeder Transaktion veraltet sein. Für Entscheidungen mit steuerlichen oder rechtlichen Auswirkungen wende dich bitte immer an einen qualifizierten Fachmann.

Häufige Fragen zu Kosten beim Kauf einer Wohnung in der Comunitat Valenciana

Wie viel muss man zusätzlich zum Preis der Wohnung gespart haben?

Als Faustregel gilt: zusätzlich etwa 10 % bis 12 % zum Kaufpreis. Bei einer gebrauchten Wohnung ist die ITP (ab Juni 2026 9 %) der größte Kostenpunkt. Bei Neubauten kommen die IVA (10 %) plus die AJD (1,4 %) hinzu. Dazu kommen Notar, Grundbuch, Gestoría und – falls eine Hypothek besteht – die Bewertung.

Ist die ITP in der Comunitat Valenciana 10 % oder 9 %?

Seit dem 1. Juni 2026 beträgt der allgemeine Steuersatz der ITP in der Comunitat Valenciana 9 %. Vor diesem Datum lag er bei 10 %. Für Immobilien mit einem Wert von über 1.000.000 € beträgt der Satz in beiden Fällen 11 %.

Kann ich einen ermäßigten ITP-Satz anwenden, wenn ich unter 35 Jahre alt bin?

Ja, wenn du die Voraussetzungen erfüllst. Junge Menschen unter 35 Jahren können 6 % (wenn der Wert 180.000 € nicht übersteigt) oder 8 % (wenn er darüber liegt) anwenden – vorausgesetzt, es ist ihre erste gewöhnliche Wohnsitzwohnung und sie erfüllen die festgelegten Einkommensgrenzen. Sprich mit einem Steuerberater, um deinen konkreten Fall zu prüfen.

Kann ein Ausländer eine Wohnung in Spanien kaufen?

Ja, ohne Einschränkungen nach Nationalität. Dafür braucht man einen NIE, der in Spanien oder beim spanischen Konsulat des Wohnsitzlands beantragt werden kann. Am besten beantragt man ihn rechtzeitig, weil sich die Fristen je nach Fall unterscheiden können.

Was ist der Arras-Vertrag und wann wird er unterzeichnet?

Das ist der private Vertrag, der vor der öffentlichen Urkunde unterschrieben wird. Er reserviert die Wohnung, legt die Bedingungen des Kaufs fest und bestimmt, was passiert, wenn eine der Parteien nicht erfüllt. Er wird normalerweise nach der Einigung über den Preis und vor dem Gang zum Notar unterzeichnet. Es ist keine bloße Reservierung: Er hat echte wirtschaftliche Konsequenzen für beide Seiten.

Was passiert, wenn die Bank mir nach der Arras-Unterschrift keine Hypothek bewilligt?

Das hängt davon ab, was ihr im Arras-Vertrag vereinbart habt. Wenn keine entsprechende Klausel enthalten ist, könntest du den übergebenen Betrag verlieren. Deshalb ist es entscheidend, im Vertrag ausdrücklich festzuhalten, was passiert, wenn die Finanzierung nicht bewilligt wird.