Gastos e impuestos al comprar vivienda en la Comunitat Valenciana

Comprar una vivienda en la Comunitat Valenciana implica mucho más que acordar un precio con el vendedor. Hay impuestos que pagar, documentos que revisar, trámites que gestionar y gastos que calcular con antelación para no llevarte ninguna sorpresa el día de la firma.

Esta guía está pensada para que cualquier comprador — residente o no residente, nacional o extranjero — entienda con claridad qué va a pagar, qué documentos necesita revisar y qué errores conviene evitar. Sin tecnicismos innecesarios, pero sin saltarse nada importante.

💡  Regla de oro: además del precio de la vivienda, reserva entre un 10 % y un 12 % adicional para cubrir impuestos, notaría, registro y gestión. El porcentaje exacto dependerá de si la vivienda es nueva o usada, de si tienes hipoteca y de si puedes aplicar algún tipo reducido.

1. ¿Cuánto voy a pagar en impuestos?

El impuesto más importante varía según si compras una vivienda de segunda mano o una de obra nueva. Son dos tributos distintos con reglas distintas.

Vivienda de segunda mano: el ITP

En una compra de vivienda usada, el comprador paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En la Comunitat Valenciana, desde el 1 de junio de 2026, los tipos aplicables son:

•      9 % con carácter general para la mayoría de las compras.

•      11 % cuando el valor del inmueble supera 1.000.000 €.

Sin embargo, existen tipos reducidos si se cumplen determinados requisitos. Estos son los principales:

•      8 %: primera vivienda habitual de jóvenes menores de 35 años, o vivienda de protección oficial de régimen general, cuando el valor del inmueble supere 180.000 € y se cumplan los requisitos de renta y destino.

•      6 %: los mismos supuestos anteriores cuando el valor no exceda de 180.000 €.

•      4 %: vivienda habitual para familias numerosas o monoparentales, personas con discapacidad, mujeres víctimas de violencia de género o VPO de régimen especial, cuando el valor supere 180.000 €.

•      3 %: los mismos supuestos del 4 % cuando el valor del inmueble no exceda de 180.000 €.

⚠️  No basta con pertenecer a uno de estos colectivos: hay que cumplir también los límites de valor del inmueble, de renta del comprador, destinar la vivienda a residencia habitual y formalizar la compra en escritura pública dentro del plazo legal. Si tienes dudas, consúltalo con un asesor fiscal antes de firmar.

Vivienda de obra nueva: IVA y AJD

Si compras directamente al promotor, no pagas ITP sino IVA. En vivienda nueva, el tipo general de IVA es del 10 %. En viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública puede aplicarse el tipo reducido del 4 %, si se cumplen los requisitos.

Además del IVA, en obra nueva también se paga el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). En la Comunitat Valenciana, desde el 1 de junio de 2026, el tipo general de AJD es del 1,4 %. Para adquisición de vivienda habitual documentada en escritura pública puede existir un tipo reducido del 0,1 % si se cumplen los requisitos.

2. El resto de gastos: notaría, registro y gestoría

Además de los impuestos, hay otros gastos que forman parte del proceso de compra. No tienen un porcentaje fijo porque dependen del precio de la vivienda, la extensión de la escritura y los trámites concretos, pero es importante conocerlos.

Notaría

La compraventa debe formalizarse ante notario mediante escritura pública. El coste depende del precio declarado, el número de folios y las copias necesarias. En la práctica, el comprador suele asumir la mayor parte de los gastos de la escritura de compraventa, salvo que se pacte lo contrario.

💡  Si tienes hipoteca, la entidad financiera asume buena parte de los gastos de constitución del préstamo hipotecario según la normativa vigente. Tú sí pagas la tasación y, en su caso, copias o servicios que hayas contratado tú.

Registro de la Propiedad

Una vez firmada la escritura, hay que inscribirla en el Registro de la Propiedad. Este paso es fundamental: la inscripción protege tu titularidad frente a terceros y te da seguridad jurídica como nuevo propietario. El coste depende del valor declarado y de los aranceles registrales aplicables.

Gestoría

Cuando hay hipoteca, suele intervenir una gestoría para tramitar impuestos, presentar la escritura en el Registro y gestionar la documentación posterior. Sin financiación, puedes hacer estos trámites por tu cuenta, aunque muchos compradores optan por una gestoría por comodidad y seguridad.

Honorarios de agencia

En algunos casos puede haber honorarios por los servicios de intermediación inmobiliaria. No siempre se aplican al comprador ni tienen el mismo importe en todas las agencias. Pregúntalo expresamente antes de firmar cualquier reserva, arras o compromiso de compra.

3. Gastos que paga el vendedor, no tú

Hay impuestos y gastos que corresponden al vendedor, no al comprador. Conocerlos te ayuda a entender mejor la operación y a evitar malentendidos.

•      Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): corresponde al vendedor.

•      Cancelación registral de cargas previas, como una hipoteca antigua del vendedor: también corresponde al vendedor, salvo pacto expreso en contrario.

⚠️  Si el vendedor es no residente en España, existe una retención del 3 % sobre el precio de venta. Esto no encarece el precio para el comprador, pero sí exige gestionarlo correctamente: el comprador puede tener obligación de retener e ingresar esa cantidad ante la Agencia Tributaria. Si el vendedor es extranjero, confirma este punto con tu asesor antes de firmar.

4. Documentos que debes revisar antes de firmar

Antes de entregar una señal, firmar un contrato de arras o comprometerte con una hipoteca, hay una serie de documentos que conviene revisar sin excepción. No hacerlo es uno de los errores más frecuentes y costosos en una compra inmobiliaria.

Nota simple del Registro de la Propiedad

Es el primer documento que debes pedir. La nota simple te dice quién es el propietario legal, si hay hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones fiscales u otras cargas sobre la vivienda. Debe estar actualizada.

💡  Si aparece una carga, no significa que no puedas comprar la vivienda. Pero sí significa que debes entender qué es, y que esa carga debe cancelarse o regularse antes o en el momento de la firma.

Referencia catastral y valor de referencia

Comprueba que la referencia catastral coincide con la vivienda real y con la descripción registral. Importante: el valor de referencia catastral puede afectar a la base mínima sobre la que tributas en ITP o AJD. Si ese valor es superior al precio que pagas, podrías tener que tributar por ese valor más alto, salvo que lo impugnes por los cauces legales.

Certificado de eficiencia energética

El vendedor está obligado a aportar el certificado de eficiencia energética registrado y la etiqueta energética. Debe estar disponible, como máximo, el día de la firma ante notario.

Recibo del IBI

El último recibo pagado del IBI confirma la titularidad fiscal, la referencia catastral y el valor catastral. La notaría suele solicitar a SUMA Gestión Tributaria la información sobre posibles deudas pendientes cuando el inmueble pertenece a un municipio gestionado por este organismo.

Certificado de la comunidad de propietarios

Si la vivienda forma parte de una comunidad, el vendedor debe aportar un certificado que acredite que está al corriente de pago. Pero eso no es suficiente: conviene también revisar la cuota mensual, las derramas aprobadas o previstas y las actas recientes.

⚠️  Si piensas destinar la vivienda al alquiler turístico, revisa los estatutos de la comunidad y las actas recientes. Desde 2024, las comunidades pueden limitar o prohibir el alquiler vacacional por mayoría cualificada. Si la comunidad ya lo ha restringido, debes saberlo antes de comprar.

Cédula de habitabilidad o documentación equivalente

En la Comunitat Valenciana, comprueba que la vivienda dispone de la documentación de habitabilidad exigible según el caso. En viviendas nuevas o rehabilitadas, será relevante la licencia o declaración responsable de primera ocupación. En viviendas existentes, revisa la documentación disponible y su vigencia, especialmente si necesitas contratar suministros.

Situación urbanística

Este punto es especialmente importante en casas unifamiliares, chalets, viviendas en suelo no urbanizable, y en cualquier propiedad con ampliaciones, piscinas, terrazas cerradas o construcciones que puedan haberse ejecutado sin licencia. Verifica que no existen expedientes urbanísticos abiertos, órdenes de restauración de la legalidad o limitaciones de uso. En caso de duda, pide información urbanística al ayuntamiento.

Contratos de arrendamiento

La vivienda debe entregarse libre de ocupantes, salvo que aceptes expresamente comprar con inquilino. Si existe arrendamiento, revisa el contrato, la duración, la renta, la fianza, los derechos de adquisición preferente y si los pagos están al día.

Suministros y estado del edificio

Pide facturas recientes de luz, agua y gas para comprobar que están dados de alta y que no hay deudas. En edificios antiguos, verifica también si existe Inspección Técnica de Edificios (ITE) pendiente o con deficiencias detectadas que puedan generar derramas futuras.

5. El contrato de arras: más importante de lo que parece

El contrato de arras es el documento privado que se firma antes de la escritura pública. Sirve para reservar la vivienda, fijar las condiciones principales de la operación y dejar claro qué ocurre si alguna de las partes no cumple.

No es una simple reserva. Puede generar obligaciones importantes para comprador y vendedor, y conviene leerlo con mucha atención antes de firmar.

Como mínimo, el contrato de arras debe incluir:

•      Precio de compraventa y cantidad entregada como arras.

•      Plazo máximo para firmar en notaría.

•      Situación de cargas sobre la vivienda.

•      Reparto de gastos entre comprador y vendedor.

•      Estado de ocupación de la vivienda.

•      Consecuencias del incumplimiento para cada parte.

⚠️  Si la compra depende de que el banco te conceda la hipoteca, inclúyelo expresamente en el contrato de arras. Si no se pacta, podrías perder la cantidad entregada aunque el banco haya denegado el préstamo por causas ajenas a ti.

6. Errores frecuentes que conviene evitar

Estos son los errores más habituales en una compra inmobiliaria en España, especialmente entre compradores primerizos o extranjeros:

•      Calcular solo el precio de compra y olvidar impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación.

•      Firmar arras sin haber revisado la nota simple ni comprobado si hay cargas.

•      No preguntar por las derramas aprobadas o pendientes en la comunidad de propietarios.

•      No incluir en el contrato de arras qué ocurre si el banco no concede la hipoteca.

•      En compradores no residentes: dejar para el último momento el NIE, el poder notarial o la planificación fiscal.

•      No comprobar la situación urbanística en chalets, fincas o viviendas con construcciones añadidas.

7. Si el comprador es extranjero o no residente

Comprar vivienda en España siendo extranjero o no residente es perfectamente posible y habitual en zonas como la Marina Alta. Pero hay trámites adicionales que conviene conocer con antelación para no retrasar la operación.

El NIE: el primer trámite

Todo comprador extranjero necesita un NIE (Número de Identificación de Extranjero) para firmar la compraventa, pagar impuestos y realizar cualquier trámite en España. Puede solicitarse en España ante la Policía Nacional o en el consulado español del país de residencia.

💡  Tener NIE no te convierte automáticamente en residente fiscal en España. Son conceptos distintos con implicaciones fiscales diferentes.

Cuenta bancaria

Abrir una cuenta bancaria en España no siempre es imprescindible legalmente, pero sí facilita enormemente los pagos de impuestos, suministros, comunidad e hipoteca. Además, todos los pagos deben poder justificarse documentalmente por normativa de prevención del blanqueo de capitales.

Poder notarial

Si no puedes desplazarte a España para firmar, puedes otorgar un poder notarial a una persona de confianza para que firme en tu nombre. Si ese poder se otorga fuera de España, puede necesitar apostilla, traducción jurada y revisión previa por la notaría española. Consúltalo con tiempo.

Fiscalidad posterior a la compra

Una vez que eres propietario en España, pueden surgir obligaciones fiscales aunque no alquiles la vivienda. Si la alquilas, deberás declarar los rendimientos. Si no la alquilas, puede existir imputación de renta inmobiliaria en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). En operaciones de importe elevado también puede ser relevante el Impuesto sobre el Patrimonio.

⚠️  Analiza tu situación fiscal antes de comprar, no después. En operaciones de importe elevado, las implicaciones fiscales para no residentes pueden ser significativas y conviene planificarlas con un asesor especializado.

Domicilio de notificaciones en España

Es muy recomendable fijar un domicilio de notificaciones en España o contar con un asesor que controle las comunicaciones de Hacienda, el ayuntamiento, la comunidad de propietarios y los suministros. No atender una notificación puede generar recargos o pérdida de plazos.

Comprar con seguridad: el valor del acompañamiento profesional

Una compra inmobiliaria bien hecha requiere revisar impuestos, documentación, cargas, situación urbanística, financiación y obligaciones posteriores. Cuando todo está en orden, el proceso es fluido y sin sorpresas. Cuando algo falla, las consecuencias pueden ser costosas y difíciles de revertir.

Por eso, especialmente en operaciones con financiación, compradores no residentes, viviendas antiguas, inmuebles con cargas o dudas urbanísticas, contar con profesionales que conozcan bien el mercado y la normativa local marca una diferencia real.

En la Comunitat Valenciana, puedes comprobar que una agencia inmobiliaria está inscrita en el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunitat Valenciana, creado para garantizar la transparencia del sector y la protección del consumidor.

En COSBA acompañamos a nuestros clientes durante todo el proceso: desde la primera visita hasta la firma ante notario. Coordinamos la documentación, detectamos posibles problemas antes de que se conviertan en un obstáculo y te explicamos cada paso con claridad. Si tienes preguntas sobre la compra de una vivienda en Dénia o la Marina Alta, consúltanos sin compromiso.

Esta guía tiene carácter meramente informativo y puede contener errores, omisiones o quedar desactualizada por cambios normativos o por las circunstancias concretas de cada operación. Para cualquier decisión con implicaciones fiscales o legales, consulta siempre con un profesional cualificado.

Preguntas frecuentes sobre gastos al comprar vivienda en la Comunitat Valenciana

¿Cuánto hay que tener ahorrado además del precio de la vivienda?

Como regla general, entre un 10 % y un 12 % adicional al precio de compra. En vivienda de segunda mano, el ITP (9 % desde junio 2026) es el gasto mayor. En obra nueva, el IVA (10 %) más el AJD (1,4 %). A eso se suman notaría, registro, gestoría y, si hay hipoteca, la tasación.

¿El ITP en la Comunitat Valenciana es del 10 % o del 9 %?

Desde el 1 de junio de 2026, el tipo general del ITP en la Comunitat Valenciana es del 9 %. Antes de esa fecha era del 10 %. Para inmuebles con valor superior a 1.000.000 €, el tipo es del 11 % en ambos casos.

¿Puedo aplicar un tipo reducido de ITP si soy menor de 35 años?

Sí, si cumples los requisitos. Los jóvenes menores de 35 años pueden aplicar el 6 % (si el valor no supera 180.000 €) o el 8 % (si lo supera), siempre que sea su primera vivienda habitual y cumplan los límites de renta establecidos. Consulta con un asesor fiscal para verificar tu caso concreto.

¿Un extranjero puede comprar vivienda en España?

Sí, sin restricciones por nacionalidad. Necesita un NIE, que puede tramitarse en España o en el consulado español del país de residencia. Conviene tramitarlo con antelación porque los plazos pueden variar.

¿Qué es el contrato de arras y cuándo se firma?

Es el contrato privado que se firma antes de la escritura pública. Reserva la vivienda, fija las condiciones de la compra y establece qué ocurre si alguna de las partes no cumple. Se firma normalmente después de acordar el precio y antes de ir al notario. No es una simple reserva: tiene consecuencias económicas reales para ambas partes.

¿Qué pasa si el banco no me concede la hipoteca después de firmar arras?

Depende de lo que hayáis pactado en el contrato de arras. Si no se incluyó ninguna cláusula al respecto, podrías perder la cantidad entregada. Por eso es fundamental incluir expresamente en el contrato qué ocurre si la financiación no se concede.