El Ayuntamiento de Dénia ha dado un paso importante que cambiará el mapa del alquiler turístico en la ciudad durante los próximos años. La nueva ordenanza reguladora de viviendas de uso turístico prioriza el bienestar de los residentes del núcleo urbano y el derecho a la vivienda, y divide el casco urbano en tres zonas con reglas muy diferentes según el barrio. Garrido
Si tienes una vivienda turística en Dénia, estás pensando en comprar una para ese uso, o simplemente quieres entender hacia dónde va el mercado, esta noticia te interesa. Te explicamos qué cambia, dónde y a partir de cuándo.
¿Qué zonas se ven afectadas?
La nueva ordenanza se centra exclusivamente en el casco urbano, sin afectar a zonas como Les Rotes, Les Marines, el Montgó ni La Xara — es decir, las principales zonas residenciales y turísticas fuera del centro siguen funcionando como hasta ahora. Deia
Dentro del casco urbano, el Ayuntamiento ha definido tres áreas con tratamientos distintos:
Área A (norte del casco urbano): es la única zona donde las viviendas turísticas podrán seguir creciendo. Se permitirán nuevas certificaciones hasta un máximo de 217 viviendas, 65 más que las actuales. kpmg
Área B: incluye zonas como El Raset, Font, Sandunga-Fontanella, Marqués de Campo y Colón. Aquí los negocios existentes podrán continuar, pero sin que su número aumente respecto al actual. Poder Judicial
Área C — la más restrictiva: engloba el centro histórico, el barrio de Les Roques, los grupos de marineros, parte de Baix la Mar, la avenida de València, Patricio Ferrándiz, la avenida de Alicante y París-Pedrera, además del casco urbano de Jesús Pobre. En estas zonas no se permitirán nuevas altas de viviendas turísticas. Garrido
¿Qué pasa con las viviendas que ya tienen licencia?
Aquí está el punto que más debe tener en cuenta cualquier propietario o inversor. Las viviendas que obtuvieron su licencia antes de junio de 2018 mantienen su vigencia indefinida, ya que la Generalitat las protegió frente a posibles reclamaciones. Sin embargo, las licencias obtenidas después de 2018 tienen una vigencia de solo cinco años. Poder Judicial
Esto significa que, en el Área C, cuando estas licencias posteriores a 2018 caduquen a partir de 2029, no podrán renovarse. El resultado, según los propios cálculos municipales, es contundente: el número de viviendas turísticas en el casco urbano pasará de las 639 actuales a un máximo de 344 — prácticamente la mitad. Garridokpmg
¿Y si compro una vivienda con licencia anterior a 2018?
Es uno de los aspectos que más preguntan los inversores, y conviene no simplificarlo. La protección frente a la caducidad por antigüedad recae sobre la licencia original anterior a 2018, pero la normativa valenciana vincula la licencia al propietario, no al inmueble: si la vivienda cambia de manos, es obligatorio tramitar la renovación a nombre del nuevo titular. Ese trámite de cambio de titularidad puede requerir, según el caso, el informe de compatibilidad urbanística — un requisito que antes de agosto de 2024 no siempre se exigía. expediaElperiodicodeaqui
En la práctica, esto significa que comprar una vivienda con licencia antigua no es una operación automática: hay que estudiar cada caso de forma individual antes de dar por hecho que la licencia se mantendrá igual tras el cambio de propietario. Si estás valorando una compra de este tipo en el casco urbano de Dénia, te recomendamos revisarlo con detalle antes de firmar.
¿Por qué lo hace el Ayuntamiento?
La edil de Territorio, Maria Josep Ripoll, ha explicado el objetivo de la medida: "Queremos priorizar el acceso a la vivienda en los barrios de residencia permanente y fomentar un turismo sostenible, equilibrado y respetuoso con el territorio." Deia
La normativa responde a un fenómeno que el propio Ayuntamiento reconoce como relativamente nuevo y de rápido crecimiento: la expansión de las viviendas turísticas hacia barrios que tradicionalmente nunca habían tenido este tipo de alojamiento. Poder Judicial
Un debate que sigue abierto
La ordenanza no ha estado exenta de polémica en el pleno municipal. La oposición la ha calificado de prohibicionista y ha defendido que muchos inmuebles en barrios como Baix la Mar y Les Roques han sido rehabilitados gracias precisamente a la rentabilidad del alquiler turístico, pidiendo estabilidad normativa para no perjudicar esas inversiones. airbnb
Desde el gobierno municipal, la respuesta ha sido clara: el ayuntamiento defiende su potestad para ordenar el territorio, y aunque el negocio turístico es importante, la convivencia en los barrios es fundamental. airbnb
La propia edil ha querido transmitir margen de adaptación: la ordenanza no es rígida y será flexible a los cambios de la sociedad, y el Ayuntamiento se compromete a publicar periódicamente las vacantes que vayan surgiendo en las zonas donde turismo y residencia podrán seguir coexistiendo. kpmg
¿Qué significa esto para propietarios e inversores?
Si tienes o estás valorando comprar una vivienda turística en Dénia, esta ordenanza marca un antes y un después en la planificación a medio plazo:
Si tu vivienda está en Les Rotes, Les Marines o el Montgó, esta normativa no te afecta — al menos, no en su redacción actual.
Si tu vivienda está en el casco urbano, especialmente en Les Roques, el barrio marinero o zonas como Saladar, Patricio Ferrándiz o las avenidas de Alicante y València, conviene revisar la fecha de tu licencia. Si es posterior a 2018, su renovación a partir de 2029 puede no ser posible si tu zona queda dentro del Área C.
Si estás pensando en comprar para alquiler turístico en el casco urbano, esta ordenanza —y la complejidad del cambio de titularidad de licencias antiguas— debe formar parte de tu análisis de rentabilidad a largo plazo.
En COSBA seguimos de cerca la evolución de esta normativa y su aplicación práctica en cada zona de Dénia. Si tienes dudas sobre cómo puede afectar a una propiedad concreta — la tuya o una que estés valorando comprar — consúltanos sin compromiso.
Información basada en la documentación llevada al pleno municipal de junio de 2026. La ordenanza se encuentra en fase de exposición pública y puede sufrir modificaciones antes de su aprobación definitiva.
