Frais et taxes lors de l’achat d’un logement dans la Communauté valencienne

Acheter un logement dans la Communauté valencienne implique bien plus que de s’entendre sur un prix avec le vendeur. Il y a des impôts à payer, des documents à vérifier, des démarches à gérer et des frais à calculer à l’avance pour éviter toute mauvaise surprise le jour de la signature.

Ce guide est pensé pour que tout acheteur — résident ou non résident, ressortissant ou étranger — comprenne clairement ce qu’il va payer, quels documents il doit examiner et quelles erreurs il vaut mieux éviter. Sans tecnicités inutiles, mais sans rien négliger d’important.

💡  Règle d’or : en plus du prix du logement, prévoyez entre 10 % et 12 % supplémentaires pour couvrir les impôts, le notaire, l’enregistrement et la gestion. Le pourcentage exact dépendra du fait que le logement soit neuf ou d’occasion, si vous avez recours à un prêt hypothécaire et si vous pouvez appliquer un taux réduit.

1. Combien vais-je payer en impôts ?

L’impôt le plus important varie selon que vous achetez un logement d’occasion ou un logement neuf. Il s’agit de deux taxes distinctes, avec des règles différentes.

Logement d’occasion : l’ITP

Lors d’un achat de logement déjà existant, l’acheteur paie l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP). Dans la Communauté valencienne, à partir du 1er juin 2026, les taux applicables sont :

•      9 % en règle générale pour la majorité des achats.

•      11 % lorsque la valeur de l’immeuble dépasse 1.000.000 €.

Toutefois, il existe des taux réduits si certaines conditions sont remplies. Voici les principaux :

•      8 % : première résidence habituelle de jeunes de moins de 35 ans, ou logement de protection officielle de régime général, lorsque la valeur du bien dépasse 180.000 € et que les conditions de revenus et d’affectation sont respectées.

•      6 % : les mêmes cas que ci-dessus lorsque la valeur ne dépasse pas 180.000 €.

•      4 % : résidence habituelle pour les familles nombreuses ou monoparentales, les personnes en situation de handicap, les femmes victimes de violences de genre ou les logements sociaux (VPO) de régime spécial, lorsque la valeur dépasse 180.000 €.

•      3 % : les mêmes cas que le 4 % lorsque la valeur de l’immeuble ne dépasse pas 180.000 €.

⚠️  Il ne suffit pas d’appartenir à l’une de ces catégories : il faut également respecter les plafonds de valeur du logement, les revenus de l’acheteur, y destiner le logement à sa résidence habituelle et formaliser l’achat par acte authentique dans le délai légal. En cas de doute, demandez conseil à un conseiller fiscal avant de signer.

Logement neuf : TVA et AJD

Si vous achetez directement auprès du promoteur, vous ne payez pas l’ITP, mais la TVA. Pour un logement neuf, le taux général de TVA est de 10 %. Pour les logements de protection officielle de régime spécial ou de promotion publique, le taux réduit de 4 % peut s’appliquer si les conditions sont remplies.

En plus de la TVA, lors d’un logement neuf, on paie également l’impôt sur les Actes Juridiques Documentés (AJD). Dans la Communauté valencienne, à partir du 1er juin 2026, le taux général de l’AJD est de 1,4 %. Pour l’acquisition d’une résidence habituelle documentée par acte authentique, un taux réduit de 0,1 % peut exister si les conditions sont remplies.

2. Le reste des frais : notaire, enregistrement et gestion

En plus des impôts, il existe d’autres frais qui font partie du processus d’achat. Ils n’ont pas de pourcentage fixe car ils dépendent du prix du logement, de l’étendue de l’acte et des démarches précises, mais il est important de les connaître.

Notaire

La vente doit être formalisée devant notaire par acte authentique. Le coût dépend du prix déclaré, du nombre de feuillets et des copies nécessaires. Dans la pratique, l’acheteur assume généralement la majeure partie des frais liés à l’acte de vente, sauf accord contraire.

💡  Si vous avez recours à un prêt hypothécaire, l’établissement financier prend en charge une bonne partie des frais de constitution du prêt hypothécaire conformément à la réglementation en vigueur. Pour votre part, vous payez l’évaluation (expertise) et, le cas échéant, les copies ou les services que vous avez contractés.

Registre de la Propriété

Une fois l’acte signé, il faut l’inscrire au Registre de la Propriété. Cette étape est essentielle : l’inscription protège votre titre à l’égard des tiers et vous apporte une sécurité juridique en tant que nouvel propriétaire. Le coût dépend de la valeur déclarée et des émoluments d’enregistrement applicables.

Gestionnaire (gestoría)

En cas d’hypothèque, une gestoría intervient souvent pour régler les impôts, déposer l’acte au Registre et gérer la documentation postérieure. Sans financement, vous pouvez réaliser ces démarches vous-même, même si beaucoup d’acheteurs choisissent une gestoría pour des raisons de confort et de sécurité.

Honoraires d’agence

Dans certains cas, des honoraires peuvent être dus pour des services d’intermédiation immobilière. Ils ne sont pas toujours à la charge de l’acheteur, et leur montant varie selon les agences. Demandez-le explicitement avant de signer toute réservation, des arrhes ou un engagement d’achat.

3. Les frais payés par le vendeur, pas par vous

Il existe des impôts et des frais qui incombent au vendeur, et non à l’acheteur. Les connaître vous aide à mieux comprendre l’opération et à éviter les malentendus.

•      Plus-value municipale (Impôt sur l’augmentation de valeur des terrains de nature urbaine) : elle incombe au vendeur.

•      Radiation au Registre des charges antérieures, comme une ancienne hypothèque du vendeur : elle incombe également au vendeur, sauf accord express contraire.

⚠️  Si le vendeur est non résident en Espagne, une retenue de 3 % sur le prix de vente s’applique. Cela n’augmente pas le prix pour l’acheteur, mais exige une gestion correcte : l’acheteur peut avoir l’obligation de retenir et de verser ce montant à l’Agence Tributaria. Si le vendeur est étranger, confirmez ce point auprès de votre conseiller avant de signer.

4. Documents à vérifier avant de signer

Avant de verser un acompte, de signer un contrat d’arrhes ou de vous engager avec une hypothèque, il y a une série de documents qu’il convient de vérifier sans exception. Ne pas le faire fait partie des erreurs les plus fréquentes et les plus coûteuses dans un achat immobilier.

Note simple du Registre de la Propriété

C’est le premier document que vous devez demander. La note simple vous indique qui est le propriétaire légal, s’il existe des hypothèques, saisies, servitudes, charges fiscales ou autres charges sur le logement. Elle doit être à jour.

💡  S’il apparaît une charge, cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas acheter le logement. Mais cela signifie que vous devez comprendre ce que c’est, et que cette charge doit être annulée ou régularisée avant ou au moment de la signature.

Référence cadastrale et valeur de référence

Vérifiez que la référence cadastrale correspond au logement réel et à la description au Registre. Point important : la valeur de référence cadastrale peut avoir une incidence sur l’assiette minimale sur laquelle vous êtes taxé en ITP ou AJD. Si cette valeur est supérieure au prix que vous payez, vous pourriez devoir être taxé sur ce montant plus élevé, sauf si vous le contestez par les voies légales.

Certificat d’efficacité énergétique

Le vendeur est tenu de fournir le certificat d’efficacité énergétique enregistré et l’étiquette énergétique. Ils doivent être disponibles, au plus tard, le jour de la signature chez le notaire.

Reçu de l’IBI

Le dernier reçu payé de l’IBI confirme la titularité fiscale, la référence cadastrale et la valeur cadastrale. Le notaire demande généralement à SUMA Gestión Tributaria les informations sur d’éventuelles dettes en suspens lorsque l’immeuble appartient à une commune gérée par cet organisme.

Certificat de la copropriété

Si le logement fait partie d’une copropriété, le vendeur doit fournir un certificat attestant qu’il est à jour de ses paiements. Mais ce n’est pas suffisant : il est également utile de vérifier la mensualité, les éventuelles contributions exceptionnelles approuvées ou prévues et les procès-verbaux récents.

⚠️  Si vous envisagez de destiner le logement à la location touristique, vérifiez les statuts de la copropriété et les procès-verbaux récents. Depuis 2024, les copropriétés peuvent limiter ou interdire la location saisonnière à la majorité qualifiée. Si la copropriété l’a déjà restreint, vous devez le savoir avant d’acheter.

Permis d’habitabilité ou document équivalent

Dans la Communauté valencienne, vérifiez que le logement dispose de la documentation d’habitabilité exigible selon le cas. Pour les logements neufs ou rénovés, la licence ou la déclaration responsable de première occupation sera déterminante. Pour les logements existants, examinez la documentation disponible et sa validité, en particulier si vous devez contracter des services publics.

Situation urbanistique

Ce point est particulièrement important pour les maisons individuelles, les villas, les logements situés sur un terrain non constructible, et tout bien comportant des extensions, des piscines, des terrasses fermées ou des constructions qui auraient pu être réalisées sans autorisation. Vérifiez qu’il n’existe aucun dossier urbanistique ouvert, aucune injonction de remise en conformité, ni aucune restriction d’usage. En cas de doute, demandez des informations urbanistiques à la mairie.

Contrats de location

Le logement doit être remis libre d’occupants, sauf si vous acceptez expressément d’acheter avec un locataire. S’il existe une location, vérifiez le contrat, sa durée, le loyer, le dépôt de garantie, les droits de préemption et si les paiements sont à jour.

Services publics et état de l’immeuble

Demandez des factures récentes d’électricité, d’eau et de gaz pour vérifier qu’elles sont bien souscrites et qu’il n’y a pas de dettes. Dans les immeubles anciens, vérifiez également s’il existe une Inspection Technique des Bâtiments (ITE) en suspens ou des défauts détectés pouvant entraîner des travaux futurs coûteux.

5. Le contrat d’arrhes : plus important qu’il n’y paraît

Le contrat d’arrhes est l’acte privé signé avant la signature de l’acte authentique. Il sert à réserver le logement, à fixer les conditions principales de l’opération et à préciser ce qui se passe si l’une des parties ne respecte pas ses engagements.

Ce n’est pas une simple réservation. Il peut créer des obligations importantes pour l’acheteur et le vendeur, et il vaut mieux le lire très attentivement avant de signer.

Au minimum, le contrat d’arrhes doit inclure :

•      Prix de vente et montant versé à titre d’arrhes.

•      Délai maximal pour signer chez le notaire.

•      Situation des charges sur le logement.

•      Répartition des frais entre l’acheteur et le vendeur.

•      État de l’occupation du logement.

•      Conséquences du manquement pour chaque partie.

⚠️  Si l’achat dépend du fait que la banque vous accorde le prêt hypothécaire, incluez-le expressément dans le contrat d’arrhes. Si rien n’est prévu, vous pourriez perdre la somme versée même si la banque a refusé le prêt pour des raisons qui ne dépendent pas de vous.

6. Erreurs fréquentes à éviter

Voici les erreurs les plus courantes lors d’un achat immobilier en Espagne, surtout chez les acheteurs primo-accédants ou les étrangers :

•      Calculer uniquement le prix d’achat et oublier les impôts, le notaire, l’enregistrement, la gestion et l’expertise.

•      Signer des arrhes sans avoir vérifié la note simple ni contrôlé s’il existe des charges.

•      Ne pas se renseigner sur les contributions exceptionnelles approuvées ou en attente dans la copropriété.

•      Ne pas préciser dans le contrat d’arrhes ce qui se passe si la banque n’accorde pas l’hypothèque.

•      Pour les acheteurs non résidents : laisser pour le dernier moment le NIE, la procuration notariale ou la planification fiscale.

•      Ne pas vérifier la situation urbanistique dans les villas, les propriétés de campagne ou les logements avec des constructions ajoutées.

7. Si l’acheteur est étranger ou non résident

Acheter un logement en Espagne en étant étranger ou non résident est tout à fait possible et fréquent dans des zones comme la Marina Alta. Mais il y a des démarches supplémentaires qu’il vaut mieux connaître à l’avance pour éviter de retarder l’opération.

Le NIE : la première démarche

Tout acheteur étranger a besoin d’un NIE (Numéro d’Identification d’Étranger) pour signer la vente, payer les impôts et effectuer n’importe quelle démarche en Espagne. Il peut être demandé en Espagne auprès de la Police nationale ou auprès du consulat espagnol du pays de résidence.

💡  Avoir un NIE ne fait pas automatiquement de vous un résident fiscal en Espagne. Ce sont deux notions distinctes, avec des conséquences fiscales différentes.

Compte bancaire

Ouvrir un compte bancaire en Espagne n’est pas toujours indispensable légalement, mais cela facilite énormément les paiements d’impôts, des services publics, de la copropriété et de l’hypothèque. De plus, tous les paiements doivent pouvoir être justifiés par des documents conformément à la réglementation de prévention du blanchiment de capitaux.

Procuration notariale

Si vous ne pouvez pas vous déplacer en Espagne pour signer, vous pouvez donner une procuration notariale à une personne de confiance pour qu’elle signe en votre nom. Si cette procuration est établie en dehors de l’Espagne, elle peut nécessiter une apostille, une traduction assermentée et une vérification préalable par le notaire espagnol. Renseignez-vous à l’avance.

Fiscalité après l’achat

Une fois que vous êtes propriétaire en Espagne, des obligations fiscales peuvent apparaître même si vous ne louez pas le logement. Si vous le louez, vous devrez déclarer les revenus. Si vous ne le louez pas, il peut y avoir une imputation de revenus immobiliers dans l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR). Pour les opérations d’un montant élevé, l’impôt sur la fortune peut aussi être pertinent.

⚠️  Analysez votre situation fiscale avant d’acheter, pas après. Dans les opérations d’un montant élevé, les implications fiscales pour les non-résidents peuvent être significatives et il est conseillé de les planifier avec un conseiller spécialisé.

Domicile de notification en Espagne

Il est fortement recommandé de fixer un domicile de notification en Espagne, ou de s’appuyer sur un conseiller qui suit les communications de l’administration fiscale (Hacienda), la mairie, la copropriété et les services publics. Ne pas répondre à une notification peut entraîner des majorations ou une perte de délais.

Acheter en toute sécurité : la valeur de l’accompagnement professionnel

Un achat immobilier bien mené nécessite de vérifier les impôts, la documentation, les charges, la situation urbanistique, le financement et les obligations postérieures. Quand tout est en ordre, le processus est fluide et sans surprises. Quand quelque chose se trompe, les conséquences peuvent être coûteuses et difficiles à corriger.

C’est pourquoi, surtout dans les opérations avec financement, pour les acheteurs non résidents, les logements anciens, les biens grevés de charges ou en cas de doute urbanistique, s’entourer de professionnels qui connaissent bien le marché et la réglementation locale fait réellement la différence.

Dans la Communauté valencienne, vous pouvez vérifier qu’une agence immobilière est inscrite au Registre des Agents d’Intermédiation Immobilière de la Communauté valencienne, créé pour garantir la transparence du secteur et la protection du consommateur.

Chez COSBA, nous accompagnons nos clients tout au long du processus : de la première visite à la signature chez le notaire. Nous coordonnons la documentation, détectons les éventuels problèmes avant qu’ils ne deviennent un obstacle et nous vous expliquons chaque étape clairement. Si vous avez des questions concernant l’achat d’un logement à Dénia ou dans la Marina Alta, contactez-nous sans engagement.

Ce guide a un caractère purement informatif et peut contenir des erreurs, omissions ou devenir obsolète en raison de changements réglementaires ou des circonstances particulières de chaque opération. Pour toute décision ayant des implications fiscales ou juridiques, consultez toujours un professionnel qualifié.

Questions fréquentes sur les frais lors de l’achat d’un logement dans la Communauté valencienne

Combien faut-il avoir épargné en plus du prix du logement ?

En règle générale, entre 10 % et 12 % supplémentaires par rapport au prix d’achat. Pour un logement d’occasion, l’ITP (9 % à partir de juin 2026) est la dépense la plus importante. Pour un logement neuf, la TVA (10 %) plus l’AJD (1,4 %). À cela s’ajoutent le notaire, l’enregistrement, la gestion et, s’il y a une hypothèque, l’expertise.

L’ITP dans la Communauté valencienne est-il de 10 % ou de 9 % ?

À partir du 1er juin 2026, le taux général de l’ITP dans la Communauté valencienne est de 9 %. Avant cette date, il était de 10 %. Pour les immeubles dont la valeur dépasse 1.000.000 €, le taux est de 11 % dans les deux cas.

Puis-je appliquer un taux réduit d’ITP si j’ai moins de 35 ans ?

Oui, si vous remplissez les conditions. Les jeunes de moins de 35 ans peuvent appliquer 6 % (si la valeur ne dépasse pas 180.000 €) ou 8 % (si elle dépasse ce montant), à condition que ce soit leur première résidence habituelle et qu’ils respectent les plafonds de revenus établis. Consultez un conseiller fiscal pour vérifier votre situation précise.

Un étranger peut-il acheter un logement en Espagne ?

Oui, sans restrictions liées à la nationalité. Il a besoin d’un NIE, qui peut être traité en Espagne ou au consulat espagnol du pays de résidence. Il est conseillé de le faire à l’avance, car les délais peuvent varier.

Qu’est-ce que le contrat d’arrhes et quand est-il signé ?

Il s’agit du contrat privé signé avant l’acte authentique. Il réserve le logement, fixe les conditions de l’achat et indique ce qui se passe si l’une des parties ne respecte pas ses engagements. Il est généralement signé après s’être mis d’accord sur le prix et avant d’aller chez le notaire. Ce n’est pas une simple réservation : il a de vraies conséquences financières pour les deux parties.

Que se passe-t-il si la banque ne m’accorde pas l’hypothèque après avoir signé des arrhes ?

Tout dépend de ce que vous avez prévu dans le contrat d’arrhes. Si aucune clause à ce sujet n’a été incluse, vous pourriez perdre la somme versée. C’est pourquoi il est essentiel de préciser expressément dans le contrat ce qui se passe si le financement n’est pas accordé.