Die Stadtverwaltung von Dénia hat einen wichtigen Schritt getan, der die Karte der touristischen Vermietung in der Stadt in den kommenden Jahren verändern wird. Die neue Verordnung zur Regulierung von Wohneinheiten für touristische Nutzung stellt das Wohlbefinden der Bewohner im Stadtkern und das Recht auf Wohnen in den Mittelpunkt und teilt die Altstadt in drei Zonen mit sehr unterschiedlichen Regeln je nach Viertel. Garrido
Wenn du eine Ferienwohnung in Dénia hast, darüber nachdenkst, sie für diesen Zweck zu kaufen, oder einfach verstehen willst, wohin sich der Markt entwickelt: Diese Nachricht ist für dich interessant. Wir erklären, was sich ändert, wo und ab wann.
Welche Zonen sind betroffen?
Die neue Verordnung richtet sich ausschließlich an den Stadtkern und greift nicht in Bereiche wie Les Rotes, Les Marines, den Montgó oder La Xara ein – das heißt: Die wichtigsten Wohn- und Tourismusgebiete außerhalb des Zentrums funktionieren weiterhin wie bisher. Deia
Innerhalb des Stadtkerns hat die Stadtverwaltung drei Bereiche mit unterschiedlichen Regelungen festgelegt:
Bereich A (Norden des Stadtkerns): das ist die einzige Zone, in der touristische Wohnungen weiter wachsen dürfen. Neue Zertifizierungen werden bis zu einem Maximum von 217 Wohnungen zugelassen, 65 mehr als derzeit. kpmg
Bereich B: umfasst unter anderem El Raset, Font, Sandunga-Fontanella, Marqués de Campo und Colón. Hier können bestehende Betriebe weitergeführt werden, jedoch ohne dass sich ihre Anzahl gegenüber dem aktuellen Stand erhöht. Poder Judicial
Bereich C – der strengste: schließt die historische Altstadt, das Viertel Les Roques, die Gruppen der Seeleute, Teile von Baix la Mar, die Avenida de València, Patricio Ferrándiz, die Avenida de Alicante und París-Pedrera sowie außerdem den Stadtkern von Jesús Pobre ein. In diesen Bereichen sind keine neuen Zulassungen für touristische Wohnungen möglich. Garrido
Was passiert mit den Wohnungen, die bereits eine Lizenz haben?
Hier liegt der Punkt, den jeder Eigentümer oder Investor besonders im Blick haben sollte. Die Wohnungen, die ihre Lizenz vor Juni 2018 erhalten haben, behalten ihre Gültigkeit auf unbestimmte Zeit, da die Generalitat sie gegen mögliche Forderungen abgesichert hat. Lizenzen, die jedoch nach 2018 erteilt wurden, sind nur fünf Jahre gültig. Poder Judicial
Das bedeutet: Im Bereich C können diese nach 2018 erteilten Lizenzen, wenn sie ab 2029 ablaufen, nicht verlängert werden. Das Ergebnis – nach den eigenen Berechnungen der Stadt – ist eindeutig: Die Zahl der touristischen Wohnungen im Stadtkern steigt nicht etwa, sondern sinkt von den derzeit 639 auf maximal 344 – praktisch die Hälfte. Garridokpmg
Und wenn ich eine Wohnung kaufe, die vor 2018 lizenziert wurde?
Das ist einer der Punkte, nach denen Investoren am häufigsten fragen – und es lohnt sich, ihn nicht zu vereinfachen. Der Schutz vor dem Ablauf wegen des Alters bezieht sich auf die ursprüngliche Lizenz vor 2018. Die valencianische Regelung knüpft die Lizenz jedoch an den Eigentümer, nicht an die Immobilie: Wenn die Wohnung den Besitzer wechselt, ist es verpflichtend, die Erneuerung auf den neuen Inhaber zu beantragen. Je nach Fall kann für diesen Antrag zur Eigentumsänderung der Bericht zur städtebaulichen Vereinbarkeit erforderlich sein – ein Kriterium, das vor August 2024 nicht immer verlangt wurde. expediaElperiodicodeaqui
In der Praxis heißt das: Eine Wohnung mit alter Lizenz zu kaufen ist keine automatische Angelegenheit – du musst jeden einzelnen Fall individuell prüfen, bevor du davon ausgehst, dass die Lizenz nach dem Eigentümerwechsel gleich bleibt. Wenn du im Stadtkern von Dénia über einen Kauf dieser Art nachdenkst, empfehlen wir dir, das vorher im Detail zu prüfen, bevor du unterschreibst.
Warum macht das die Stadtverwaltung?
Die Stadträtin für Raumordnung, Maria Josep Ripoll, hat das Ziel der Maßnahme erläutert: „Wir möchten den Zugang zu Wohnraum in den Vierteln mit dauerhafter Wohnnutzung priorisieren und einen nachhaltigen, ausgewogenen und dem Gebiet gegenüber respektvollen Tourismus fördern.“ Deia
Die Regelung reagiert auf ein Phänomen, das die Stadtverwaltung selbst als vergleichsweise neu und mit schnellem Wachstum beschreibt: die Ausweitung touristischer Wohnungen in Viertel, die traditionell noch nie diese Art von Unterkunft hatten. Poder Judicial
Ein Streitpunkt, der weiterhin offen ist
Die Verordnung ist im Gemeindesaal nicht ohne Kontroverse geblieben. Die Opposition hat sie als „verbotspolitisch“ bezeichnet und argumentiert, dass viele Immobilien in Vierteln wie Baix la Mar und Les Roques genau dank der Rentabilität der touristischen Vermietung saniert worden seien. Sie forderte daher rechtliche Stabilität, um diese Investitionen nicht zu beeinträchtigen. airbnb
Aus dem Lager der Stadtregierung kam die Antwort klar: Die Stadtverwaltung verteidigt ihre Befugnis, das Gebiet zu ordnen. Auch wenn das Tourismusgeschäft wichtig ist, ist das Zusammenleben in den Vierteln entscheidend. airbnb
Die Stadträtin selbst wollte Spielraum für Anpassungen vermitteln: Die Verordnung sei nicht starr und werde sich flexibel an die Veränderungen der Gesellschaft anpassen. Zudem verpflichtet sich die Stadtverwaltung, regelmäßig die freien Kapazitäten zu veröffentlichen, die in den Bereichen entstehen, in denen Tourismus und Wohnen weiterhin nebeneinander bestehen können. kpmg
Was bedeutet das für Eigentümer und Investoren?
Wenn du eine touristische Wohnung in Dénia besitzt oder darüber nachdenkst, sie zu kaufen, setzt diese Verordnung in der mittelfristigen Planung einen klaren Strich:
Wenn sich deine Wohnung in Les Rotes, Les Marines oder dem Montgó befindet, betrifft dich diese Regelung nicht – zumindest nicht in ihrer aktuellen Fassung.
Wenn sich deine Wohnung im Stadtkern befindet, insbesondere in Les Roques, im maritimen Viertel oder in Zonen wie Saladar, Patricio Ferrándiz oder den Alleen von Alicante und València, solltest du das Datum deiner Lizenz prüfen. Wenn sie nach 2018 ausgestellt wurde, kann ihre Erneuerung ab 2029 möglicherweise nicht möglich sein, falls dein Gebiet innerhalb des Bereichs C liegt.
Wenn du darüber nachdenkst, im Stadtkern für touristische Vermietung zu kaufen, dann müssen diese Verordnung – und die Komplexität der Eigentümeränderung bei alten Lizenzen – Teil deiner Analyse der langfristigen Rentabilität sein.
Bei COSBA verfolgen wir die Entwicklung dieser Regelung und ihre praktische Anwendung in jedem Bereich von Dénia genau. Wenn du Fragen dazu hast, wie sich das auf ein konkretes Objekt auswirken kann – das deine oder eines, das du gerade prüfen lässt – sprich mit uns, unverbindlich.
Informationen basierend auf den Unterlagen, die im Juni 2026 im Gemeindesaal vorgelegt wurden. Die Verordnung befindet sich in der Phase der öffentlichen Auslegung und kann vor der endgültigen Beschlussfassung noch Änderungen erfahren.
