Am 19. Mai 2026 hat der Oberste Gerichtshof das Urteil Nr. 620/2026 erlassen, mit dem das Verfahren des Единzigen Registers für kurzfristige Vermietungen — bekannt als NRUA oder NRA — aufgehoben wird, das durch das Königliche Gesetzesdekret 1312/2024 geregelt war. Eine Entscheidung, die sich unmittelbar auf Eigentümer von Ferien- und Saisonwohnungen in ganz Spanien auswirkt, einschließlich des Gebiets von Dénia und der Marina Alta.
Wir erklären Ihnen, was passiert ist, was sich in der Praxis ändert und was weiterhin verbindlich ist.
Was war das NRUA und warum wurde es aufgehoben?
Seit dem 1. Juli 2025 verpflichtete das Königliche Gesetzesdekret 1312/2024 Eigentümer, die eine Wohnung zur kurzfristigen Vermietung auf Plattformen wie Airbnb oder Booking bewerben wollten, zuvor eine staatliche Registrierungsnummer zu erhalten — das NRUA — als Voraussetzung. Ohne diese Nummer konnten die Plattformen die Anzeige nicht veröffentlichen.
Das Problem: Diese nationale Registrierung überlagerte sich mit den Autonomen-Registrierungen, die bereits in Gemeinschaften wie der Valencianischen Gemeinschaft existierten, die seit Jahren ihr eigenes System zur Eintragung von Ferienwohnungen verwaltet. Der Oberste Gerichtshof befand, dass dem Staat die erforderliche Gesetzgebungskompetenz fehle, um eine umfassende Regelung für ein einziges nationales Register festzulegen, das sich über die bereits bestehenden Autonomen-Register hinwegsetzt. Deia
Die Klage wurde genau von der Generalitat Valenciana eingereicht — wodurch dieses Urteil für Eigentümer der Comunitat besonders relevant wird.
Was ändert sich ganz konkret?
Außer Kraft gesetzt wird das staatliche Verfahren des Единzigen Registers für kurzfristige Vermietungen in der Art, wie es im Königlichen Gesetzesdekret 1312/2024 vorgesehen war. In der Praxis müssen Eigentümer diese staatliche Registrierungsnummer nicht mehr einholen, um ihre Wohnung auf digitalen Plattformen anzubieten. airbnb
Aber es gibt einen wichtigen Punkt: Das Urteil gibt der Klage teilweise statt — aufgehoben werden nur die Bestimmungen, die das einheitliche Register für kurzfristige Vermietungen schaffen; nicht aufgehoben werden hingegen die Regelungen zur einzigen digitalen Anlaufstelle für Vermietungen, die Verpflichtungen der Plattformen zur Übermittlung von Daten sowie die eigentliche Datenübermittlung zu statistischen Zwecken. Garrido
Einfach gesagt: weniger staatliche Bürokratie für den Eigentümer, aber die Plattformen behalten weiterhin Pflichten zur Kontrolle und zur Weitergabe von Daten an die Verwaltungen.
Was ist in Dénia und in der Comunitat Valenciana weiterhin verpflichtend?
Hier lohnt es sich, sich nichts vormachen zu lassen. Die Aufhebung des NRUA beseitigt keine autonomen oder kommunalen Pflichten. In der Comunitat Valenciana gelten weiterhin:
Die touristische Eintragung in das Tourismusregister der Generalitat Valenciana — verpflichtend, um als Wohnung zur touristischen Nutzung tätig werden zu dürfen.
Der positive Bericht zur städtebaulichen Vereinbarkeit der zuständigen Gemeinde.
Die Einhaltung der technischen Anforderungen der valencianischen Vorschriften für Ferienwohnungen.
Die etwaigen von der Eigentümergemeinschaft des Gebäudes beschlossenen Einschränkungen.
Die spezifischen kommunalen Beschränkungen für jede Zone.
In Dénia — wie in allen übrigen Gemeinden der Marina Alta — sind es diese autonomen und lokalen Pflichten, die letztlich wirklich bestimmen, ob eine Wohnung legal als touristische Vermietung betrieben werden darf. Das NRUA war eine zusätzliche staatliche Ebene, die nun entfallen ist — aber die Grundlage auf Autonomen-Ebene bleibt unberührt.
Was bedeutet das für den Immobilienmarkt in Dénia?
Für Investoren, die daran interessiert waren, eine Wohnung in Dénia mit dem Ziel des touristischen Vermietens zu kaufen, beseitigt das Urteil eine bürokratische Ungewissheit, die in den letzten Monaten Zweifel ausgelöst hatte. Die Pflicht, das NRUA zu erhalten, hatte die Situation vieler Eigentümer erschwert, die ihre autonome Eintragung bereits ordnungsgemäß hatten und nun mit einem zusätzlichen Schritt konfrontiert waren, dessen rechtliche Grundlage fragwürdig war — wie der Oberste Gerichtshof selbst bestätigt.
Damit ist jedoch nicht gesagt, dass der Markt für touristische Vermietungen in Dénia weniger streng reguliert wäre: Er bleibt einer der am stärksten regulierten Märkte an der Costa Blanca. Die autonome Eintragung, der kommunale städtebauliche Bericht und mögliche Grenzen der Eigentümergemeinschaft bleiben die ausschlaggebenden Faktoren dafür, ob sich eine konkrete Wohnung für die Ferienvermietung eignet.
Wenn Sie darüber nachdenken, eine Wohnung in Dénia mit diesem Ziel zu kaufen, ist das Wichtigste weiterhin, diese Voraussetzungen zu prüfen — bevor Sie unterschreiben, nicht danach. Bei COSBA können wir Sie über den aktuellen Stand jeder Immobilie informieren und beraten.
Stand: Mai 2026. Die Rechtslage kann sich weiterhin entwickeln. Lassen Sie sich immer von einem Fachmann beraten, bevor Sie Investitionsentscheidungen treffen.
