La Mairie de Dénia a franchi une étape importante qui va modifier la carte de la location touristique en ville au cours des prochaines années. La nouvelle ordonnance de réglementation des logements à usage touristique privilégie le bien-être des habitants du centre urbain et le droit au logement, et découpe le cœur de la ville en trois zones aux règles très différentes selon le quartier. Garrido
Si vous disposez d’un logement touristique à Dénia, si vous envisagez d’en acheter un pour cet usage, ou simplement si vous voulez comprendre où va le marché, cette actualité vous intéresse. Nous vous expliquons ce qui change, où, et à partir de quand.
Quelles zones sont concernées ?
La nouvelle ordonnance porte exclusivement sur le centre urbain, sans toucher à des zones comme Les Rotes, Les Marines, le Montgó ni La Xara — autrement dit, les principaux secteurs résidentiels et touristiques situés en dehors du centre continuent de fonctionner comme jusqu’à présent. Deia
Au sein du centre urbain, la Mairie a défini trois aires, avec des traitements distincts :
Aire A (nord du centre urbain) : c’est la seule zone où les logements touristiques pourront continuer à se développer. De nouvelles certifications seront autorisées, dans la limite de 217 logements, soit 65 de plus que le nombre actuel. kpmg
Aire B : elle inclut des secteurs comme El Raset, Font, Sandunga-Fontanella, Marqués de Campo et Colón. Ici, les activités existantes pourront continuer, mais sans que leur nombre n’augmente par rapport à l’actuel. Poder Judicial
Aire C — la plus restrictive : elle englobe le centre historique, le quartier de Les Roques, les groupes de marins, une partie de Baix la Mar, l’avenue de València, Patricio Ferrándiz, l’avenue d’Alicante et París-Pedrera, ainsi que le centre urbain de Jesús Pobre. Dans ces zones, aucune nouvelle immatriculation de logements touristiques ne sera autorisée. Garrido
Que se passe-t-il pour les logements qui ont déjà une licence ?
Voilà le point que tout propriétaire ou investisseur doit absolument prendre en compte. Les logements qui ont obtenu leur licence avant juin 2018 conservent une validité indéfinie, car la Generalitat les a protégés contre d’éventuelles réclamations. En revanche, les licences obtenues après 2018 ont une durée de validité limitée à cinq ans. Poder Judicial
Concrètement, dans l’aire C, lorsque ces licences postérieures à 2018 expireront à partir de 2029, elles ne pourront pas être renouvelées. Le résultat, selon les propres calculs de la municipalité, est sans appel : le nombre de logements touristiques dans le centre urbain passera des 639 logements actuels à un maximum de 344 — pratiquement la moitié. Garridokpmg
Et si j’achète un logement avec une licence antérieure à 2018 ?
C’est l’un des aspects les plus souvent demandés par les investisseurs, et il ne faut pas le simplifier. La protection contre l’expiration liée à l’ancienneté s’applique à la licence d’origine, antérieure à 2018, mais la réglementation valencienne rattache la licence au propriétaire, et non au bien : si le logement change de mains, il devient obligatoire d’effectuer la démarche de renouvellement au nom du nouveau titulaire. Cette procédure de changement de titulaire peut, selon le cas, nécessiter le rapport de compatibilité urbanistique — une exigence qui, avant août 2024, n’était pas toujours requise. expediaElperiodicodeaqui
En pratique, cela signifie qu’acheter un logement disposant d’une licence ancienne n’est pas une opération automatique : il faut examiner chaque cas de façon individuelle avant de considérer que la licence sera maintenue après le changement de propriétaire. Si vous envisagez un achat de ce type dans le centre urbain de Dénia, nous vous recommandons de le revoir en détail avant de signer.
Pourquoi la Mairie fait-elle cela ?
L’élue en charge du Territoire, Maria Josep Ripoll, a expliqué l’objectif de la mesure : « Nous voulons prioriser l’accès au logement dans les quartiers de résidence permanente et encourager un tourisme durable, équilibré et respectueux du territoire. » Deia
La réglementation répond à un phénomène que la Mairie elle-même reconnaît comme relativement récent et en pleine croissance : l’extension des logements touristiques vers des quartiers qui, jusqu’ici, n’avaient jamais accueilli ce type d’hébergement. Poder Judicial
Un débat qui reste ouvert
L’ordonnance n’a pas échappé à la polémique lors de la séance plénière municipale. L’opposition l’a qualifiée de mesures « prohibitionnistes » et a défendu que de nombreux biens dans des quartiers comme Baix la Mar et Les Roques ont été réhabilités précisément grâce à la rentabilité de la location touristique, en demandant une stabilité réglementaire afin de ne pas nuire à ces investissements. airbnb
Du côté du gouvernement municipal, la réponse a été claire : la Mairie défend sa compétence pour organiser le territoire, et même si l’activité touristique est importante, la cohabitation dans les quartiers reste essentielle. airbnb
La conseillère municipale elle-même a voulu laisser une marge d’adaptation : l’ordonnance n’est pas rigide et sera flexible aux évolutions de la société, et la Mairie s’engage à publier régulièrement les places qui se libéreront dans les zones où tourisme et résidence pourront continuer à coexister. kpmg
Qu’est-ce que cela signifie pour les propriétaires et les investisseurs ?
Si vous avez, ou si vous envisagez d’acheter, un logement touristique à Dénia, cette ordonnance marque un avant et un après dans la planification à moyen terme :
Si votre logement est situé à Les Rotes, Les Marines ou le Montgó, cette réglementation ne vous concerne pas — du moins, pas dans sa version actuelle.
Si votre logement se trouve dans le centre urbain, en particulier à Les Roques, dans le quartier marin, ou dans des zones comme Saladar, Patricio Ferrándiz ou les avenues d’Alicante et de València, il est préférable de vérifier la date de votre licence. Si elle est postérieure à 2018, son renouvellement à partir de 2029 pourrait ne pas être possible si votre zone se trouve dans l’Aire C.
Si vous envisagez de acheter pour une location touristique dans le centre urbain, cette ordonnance — et la complexité du changement de titulaire des licences anciennes — doit faire partie de votre analyse de la rentabilité à long terme.
Chez COSBA, nous suivons de près l’évolution de cette réglementation et sa mise en œuvre concrète dans chaque zone de Dénia. Si vous avez des questions sur la façon dont cela peut impacter un bien précis — le vôtre ou un bien que vous envisagez d’acheter — contactez-nous sans engagement.
Informations fondées sur la documentation présentée lors du conseil municipal de juin 2026. L’ordonnance est en phase d’enquête publique et peut être modifiée avant son adoption définitive.
